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52位大咖齐聚鹏城,共探“十四五规划与城市更新行动”

避免城市更新“卡壳”关键在科学立法

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在公开、透明、合理的市场补偿条件下,用法治方式纾解城市更新的“堵点”,对于城市长远发展来说是最好的选择。

 

如何避免城市更新“卡壳”,走出“拆不动、赔不起、玩不转”的困境,对于高度依赖城市更新拓展发展空间的深圳来说,是一个无法回避的重大挑战。据悉,备受关注的深圳经济特区城市更新条例,有望在年底提交市人大常委会会议审议,而针对条例中争议较大的相关问题,市人大常委会已委托中国社科院法学所进行研究论证。

 

发展空间不足,是制约深圳未来发展的最大挑战。深圳的土地面积、城市建成面积在全国4个一线城市中均处于倒数第一,并且新增建设用地“家底”几乎消耗殆尽。如果不进行城市更新,深圳将没有腾挪的空间。数据显示,2015年,深圳存量用地供应占到总供应量比例接近八成,城市更新供应商品房面积占比已达47%,挑起深圳未来住房供应“大梁”。

 

率先开启“政府引导、市场运作”模式,让深圳的城市更新充满活力。然而,即便如此,城市更新“卡壳”的项目也并不鲜见,尤其是老旧住宅区的城市更新,“拆不动、赔不起、玩不转” 的现象仍然普遍存在,旷日持久的“拉锯战”令政府、开发商、业主陷入“多输”困局。

 

市场无法解决的问题恰是政府的职责所在。高度市场化的城市更新犹如带刺的玫瑰,有魅力也有隐痛,毕竟市场调节也有失灵的时候。比如,如果对市场主体参与的拆迁补偿标准没有相应的规范,拆赔比可能就会走向失控,开发商被“坐地起价”或业主“吃哑巴亏”的情形增多,进而让城市更新的路越走越难。

 

在公开、透明、合理的市场补偿条件下,用法治方式纾解城市更新的“堵点”,对于城市长远发展来说是最好的选择。为了打破城市更新困局,深圳一方面着眼于优化市场监管,推进审批管理权限下放改革试点,出台合理的指导性拆赔标准,打消不合理的市场预期;另一方面,市人大常委会将深圳经济特区城市更新条例在今年的立法计划中由“预备项目”调整为“拟新提交审议项目”,并作为重点立法项目加快立法步伐,把棘手问题纳入法治轨道来解决。

 

其实,从2013年起,深圳便开始酝酿为城市更新立法,旨在市场化、法制化地推进城市更新,构建市场化条件下的利益平衡机制,解决目前普遍存在的拆迁难问题。去年曝光的《城市更新条例(草案)》中,深圳首次提出“强制征收”和“强制售卖”两大核心条款,一石激起千层浪,其合法性、合理性与操作性至今仍处在争议的漩涡之中。

 

对于城市更新而言,争议的焦点不在于是否需要立法,而在于立法是否科学。只有科学立法,才能为城市更新清障铺路。在推进城市更新的过程中,“动用强制权”是解决钉子户问题效率最高的方式,也最容易触及法律底线。因此,在立法过程中,怎样避免与上位法相冲突,现行“双100%”标准能否调低,补偿标准能否法定化,如何既能保障业主利益又有利于推动城市更新,何以实现权力谦抑、程序正当与公共利益最大化,都是亟待破解的难题。将专业的问题交给专业的机构去研究、去评估、去论证,借助第三方的力量最大限度地保证立法的客观性、科学性与可行性,深圳的城市更新立法工作可以说是找准了方向。倘若政府、开发商、业主都能在法治引领下,基于公共利益、公平赔偿、特定程序快速达成共识,那么城市更新将会变得简单。

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