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活动预告|深更协开展湾区互鉴公益行,感受广佛“三旧”改造经典项目

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2021.10.28-29
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广州、佛山
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活动预告

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政策文件

深圳市宝安区旧城旧村(城中村)改造实施细则

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深圳市宝安区旧城旧村(城中村)改造实施细则

第一章 总 则
      第一条 为了进一步规范宝安区旧城旧村(城中村)改造工作,根据《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》(深府[2004]177号)和《宝安区旧城旧村改造管理暂行办法》(深宝府[2004]49号),结合宝安区的实际情况制定本细则。
      第二条 宝安区旧城旧村(城中村)改造分为经营性改造方式的旧城旧村(城中村)改造和旧村(城中村)更新改造统建上楼、安置原居民自住自用方式的旧村(城中村)自改两种形式。
      第三条  本细则所称的旧村(城中村)是指我区原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的建筑物使用年限较长、建筑质量低下、土地利用结构不合理、城市功能、环境质量等方面严重衰退的旧 ( 祖 ) 屋集中区。
      本细则所称旧城是指宝安区城市建成区内的功能失调、配套设施不完善的旧住宅区、旧工业区、旧工商住混合区等。
      第四条  经营性旧城旧村(城中村)改造项目用地应当纳入全市年度土地供应计划,但不占用当年其它建设用地计划指标。
      第五条  鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发我区经营性旧城旧村(城中村)改造项目。
      城中村内原农村集体经济组织改制后的股份合作公司可以与国内外有实力的机构合作参与所在地经营性旧城旧村(城中村)改造项目。
      旧村自改的改造主体单位是改造项目所在原农村集体经济组织改制后的股份合作公司。
      第六条  旧城旧村(城中村)改造应加强对文物古迹、历史建筑的保护,历史标志性建筑及其周围环境的保护应纳入旧城旧村(城中村)改造的规划和计划。
 
第二章  组织机构与职责
 
      第七条  区旧城改造领导小组是全区旧城旧村(城中村)改造的领导决策机构,负责以下工作:
      (一)制定与修改我区旧城旧村(城中村)改造规范性文件;
      (二)审定我区旧城旧村(城中村)改造计划和规划(包括旧城旧村(城中村)改造专项规划和项目控制性详细规划);
      (三)审定我区旧城旧村(城中村)改造项目改造单位;
      (四)其它重大旧城旧村(城中村)改造事项。
      第八条  区旧城改造领导小组办公室(以下简称区旧改办)负责下列事项:
      (一)贯彻落实、宣传落实旧城旧村(城中村)改造的法规政策;
      (二)根据旧城旧村(城中村)改造工作的需要,制定与旧城旧村(城中村)改造有关的规范性文件报区旧城改造领导小组审批;
      (三)组织编制旧城旧村(城中村)改造计划和规划(包括旧城旧村(城中村)改造专项规划和项目控制性详细规划)报区旧城改造领导小组审批;
      (四)发布旧城旧村(城中村)改造公告;
      (五)对申报经营性旧城旧村(城中村)改造项目和自行改造项目进行实质性审查,上报区旧城改造领导小组审批;
      (六)设立旧城旧村(城中村)改造专项资金监管帐户,对拆迁补偿安置资金进行监管;
      (七)管理全区旧城旧村(城中村)改造的评估工作;
      (八)核查改造范围内的房地产权属情况;
      (九)核发《确认旧城旧村(城中村)改造项目开发主体资格意见书》;
      (十)管理与指导区旧城旧村(城中村)改造拆迁公司的具体工作;
      (十一)为改造项目提供相应的法律、政策等方面的咨询服务;
      (十二)指导各街道旧城改造领导小组办公室的旧城旧村(城中村)改造工作;
      (十三)协调与旧城旧村(城中村)改造工作相关的各部门工作;
      (十四)其它旧城旧村(城中村)改造工作。
      第九条  各街道旧城改造领导小组办公室(以下简称街道旧改办)的主要职责:
      (一)宣传落实旧城旧村(城中村)改造的法规政策;
      (二)负责提出辖区内旧城旧村(城中村)改造的年度计划报区旧改办审核;
      (三)参与旧城旧村(城中村)改造规划的编制与评审;
      (四)参与旧城旧村(城中村)改造单位的确定工作;
      (五)协助区旧改办落实旧城旧村(城中村)改造项目的拆迁补偿与安置;
      (六)协助区旧改办对辖区内旧城旧村(城中村)改造项目进行跟踪管理;
      (七)在区旧改办的委托与指导下,负责旧村自改项目的拆迁补偿与安置的监管及项目的跟踪管理工作;
      (八)承办区旧改办交办的其它事项。
 
第三章  优惠政策
 
      第十条  旧城旧村(城中村)改造项目规划建筑容积率在1.5及以下部分,免收地价;建筑容积率在1.5至3.0之间的部分,按照现行地价标准的20%收取地价;建筑容积率超过3.0的部分,按照现行地价标准收取地价。
      对于经济发展较快区域的旧城旧村(城中村)改造项目,经报区旧城改造领导小组批准,其地价优惠政策可参照特区内的标准执行。
      由街道组织统一开发、改造用地规模大于15公顷(含15公顷)的商业设施项目,其地价收益全额返还给所属的街道国土基金,专门用于公共及市政设施建设。其它改造项目的地价收益按现行规定分配。
      第十一条  改造范围内新建的市政、公建配套设施免收地价,产权归政府;对于改造范围内规划市政、公建配套设施比例较大造成开发成本较高的旧城旧村(城中村)改造项目,必要时可委托两家以上的房地产估价机构进行评估,然后根据评估结果确定地价方案报区旧城改造领导小组审定后执行。
      因公共利益需要改造的,由政府组织实施。
      第十二条  对于主要建筑物使用年限较长、建筑质量低下 , 或土地利用结构不合理、城市功能、环境质量等方面严重衰退的原农村旧 ( 祖 ) 屋集中区,在统一规划、统建上楼的前提下,由原农村集体经济组织改制后的股份合作公司申请负责组织改造,且所建建筑物为自住自用的,可按照下列规定执行:
      (一)建筑户数原则上不超过需要安置的户数,每户住宅建筑面积不超过480平方米,免收地价;
      (二)因城市规划需要,项目中可以适当安排部分配套设施,属小区级配套设施的项目(含配套商业),免收地价。小区以上级公益设施项目还可根据实际情况申请给予补贴,具体方案报区领导小组审定执行;
      (三)异地集中重建住宅区,实施整体性搬迁的,由国土部门收回其现有旧村住房用地,在统一规划的前提下,合理安排建设用地,每户住宅建筑面积不超过480平方米,免收地价。
 
第四章  实施步骤
 
第一节  规划与计划
      第十三条  区旧改办根据城市发展与建设要求,结合宝安区的实际情况,在上一层次规划的指导下,负责组织编制宝安区旧城、旧村(城中村)改造专项规划,经规划主管部门协调后报市规划委员会批准,并将生效的专项规划予以公示。专项规划指导宝安区旧城、旧村(城中村)改造工作。
      第十四条  区旧改办根据宝安区社会经济发展要求、产业发展需求和各街道办旧城旧村(城中村)改造年度计划,制定宝安区旧城旧村(城中村)改造年度计划,报区旧城改造领导小组审定。
      各街道旧改办根据规划,结合本街道的实际情况向区旧改办上报辖区内的年度旧城旧村(城中村)改造计划。
      改造计划应包含以下内容:
      (一) 改造项目的位置、范围、现状与规划情况;
      (二) 项目改造的时间安排、业主意愿、投融资计划和改造性质;
      (三) 有关改造的其它要求。
      第十五条  列入改造计划的改造项目,由区旧改办组织编制项目改造详细规划,报区规划主管部门审批。
      详细规划应包含以下内容:
      (一) 改造范围、规划设计条件和城市设计要求;
      (二) 改造实施顺序和时间安排;
      (三) 经济分析;
      (四) 其它要求与建议。
 
第二节  改造单位的确定和改造资金的监管
 
      第十六条  按规定除旧村自改主体自然确定外,鼓励我区城中村股份公司与国内外有实力的机构合作参与旧村改造。
      第十七条  经确定的改造项目(旧村自改项目除外)由区旧改办在改造范围内进行公告。公告的内容包括:
      (一)  项目的位置、范围、占地规模;
      (二)  项目的改造规划指引及规划设计要求;
      (三)  改造范围内的业主在规定的期限内向街道旧改办申
报物业;
      (四)   其它事项。
      第十八条  参与改造的单位应与改造项目业主进行协商,与90%以上建筑面积的业主签定拆迁补偿意向书后,向区旧改办提出申请。
      申请时需提交以下材料:
      (一)改造申请书,包括申请改造地区的名称、区位、范围、面积、改造意向。
      (二)申请单位的营业执照、法定代表人身份证明。
      (三)改造项目的可行性研究报告。
      (四)改造项目的规划设计方案。
      (五)改造范围内的房地产权属资料。
      (六)拆迁补偿意向书。
      (七)银行资信证明。
      (八)旧改办要求的其它材料。
      第十九条  区旧改办对申请单位的资质、资金能力、拆迁补偿安置方案、项目初步规划方案等进行初步审查。
      第二十条  在规定时间内,只有一个符合条件的意向单位提出申请时,区旧改办可要求其提交多个规划设计方案(用地面积在5万平方米以上的,上述多个规划设计方案应是分别由不同的设计单位独立完成的)。同时出现两个或两个以上符合条件的意向申请单位时,邀请规划、街道办、国土、建设、消防、监察等部门进行综合评议。
      第二十一条  区旧改办经以上程序初步确定项目改造单位后,报区旧城改造领导小组审定。
      涉及重大产业结构调整或因公共利益需要改造的特殊项目,区旧改办初审后,报区旧城改造领导小组会议审查,并经综合考察后,直接确定改造单位。
      第二十二条  在区旧城改造领导小组审定项目改造主体单位后,由区旧改办向改造单位发出《签订补偿协议通知书》。
      第二十三条  在收到《签订补偿协议通知书》后,改造单位开始与被拆迁方签订正式的《拆迁补偿安置协议书》,并将签订的《拆迁补偿安置协议书》7日内报区旧改办备案。
      第二十四条  在与90%以上建筑面积的业主签订《拆迁补偿安置协议书》后,由区旧改办、改造单位、资金监管银行三方签订《宝安区旧城旧村(城中村)改造专项资金监管协议书》,在区旧改办设立改造项目的专项资金监管帐户,实施改造项目资金的监管。
      第二十五条  受监管的改造项目的专项资金由《拆迁补偿安置协议书》中约定的全部货币补偿金额、产权调换部分评估值的50%和项目开发建设资金的30%构成。
      第二十六条  区旧改办根据核定的专项资金额度,向改造单位发出《关于旧城旧村(城中村)改造项目专项监管资金总额核定的通知书》,改造单位应在接到通知书之日起7日内将专项监管资金打入监管帐户。
      第二十七条  在核定的专项监管资金按要求打入规定监管帐户后,由区旧改办向改造单位核发《旧城旧村(城中村)改造项目主体资格确认意见书》。
 
第三节  工作程序
 
      第二十八条  经区旧城改造领导小组审定后的改造项目由区旧改办组织进行权属核查和测量查丈,在区规划分局配合下编制详细规划和确定规划设计条件。
      第二十九条  各街道旧改办负责对改造项目进行权属核查工作。已确权发证的土地及建筑物,土地面积和房屋建筑面积以登记发证的面积为准;未确权发证的,由区旧改办(或委托街道旧改办)组织进行土地测量和房屋建筑面积查丈。要求对改造范围内的房地产权属情况按宗地分栋登记,填写《宝安区旧城旧村(城中村)改造项目土地利用现状调查表》。做到一个项目一份档案,档案资料应包括:
      (一)改造范围内的房地产权属资料;
      (二)改造范围的现状地形图(编写建筑物栋号);
      (三)《宝安区旧城旧村(城中村)改造项目土地利用现状调查表》;
      (四)《宝安区旧城旧村(城中村)改造项目建筑面积汇总表》;
      第三十条  区旧改办将确定的详细规划方案、规划设计条件报区旧城改造领导小组审定。
      第三十一条  区规划分局根据区旧城改造领导小组的审定意见,在30个工作日内核发改造项目详细规划批复、核定规划设计条件。区旧改办根据详细规划批复、规划设计条件在15个工作日内发布旧城旧村(城中村)改造项目公告。
      自旧城旧村(城中村)改造项目公告发布之日起,区规划分局、国土分局、建设局、工商分局、房屋租赁办等职能部门,按各自职责采取相关措施,停止办理改造范围内的调整用地红线、改变用地功能、新建、改建、扩建、产权转移、工商登记、房屋租赁等手续,确保现状保全。
      属旧村自改项目,区规划分局根据区旧城改造领导小组审定项目详细规划及规划条件的会议纪要,在受理申请后30个工作日内核发改造项目详细规划批复、项目建设用地方案图和《建设用地规划许可证》。
      第三十二条  旧城旧村(城中村)改造项目公告发布后,在规定的时间内,改造意向单位备齐相关资料向区旧改办提出主体资格认定申请。区旧改办按规定程序进行审核后,将初步确定的项目改造单位报区旧城改造领导小组审定。
      第三十三条  在区旧城改造领导小组审定项目改造单位后,由改造单位和相关业主签订拆迁补偿安置协议书。在完成资金监管手续后,由区旧改办核发《旧城旧村(城中村)改造项目主体资格确认意见书》。
      第三十四条  在取得项目主体资格确认意见书后,由开发主体单位向区规划分局提出申请办理用地规划报批手续。规划分局受理申请后,在30个工作日内核发项目建设用地方案图和《建设用地规划许可证》。
      第三十五条 改造单位与被拆迁人按照《拆迁补偿安置协议书》明确的补偿标准、补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项实施拆迁补偿。
      第三十六条  已确权发证的土地及建筑物,土地面积和房屋建筑面积以登记发证的面积为准;未确权发证的,拆迁当事人对已测量的赔偿面积有争议的,拆迁人与被拆迁人应当共同从旧改办建立的有资质注册测绘单位库中选择房屋测绘单位,并共同出具委托书。拆迁人与被拆迁人不能就房屋测绘单位的选择达成一致意见,或者一方拒绝选择房屋测绘单位的,任何一方可申请区旧改办以公开抽签方式确定房屋测绘单位,抽签确定的测绘单位测绘结果作为拆迁赔偿的依据,相关费用由委托单位承担。
      第三十七条  房屋拆迁主管部门应当根据房地产交易市场的成交价格变化情况,建立全区的房屋拆迁价格指导体系。定期向社会公布不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产拆迁市场评估指导价格。
      第三十八条  拆迁人与被拆迁人按照公布的拆迁指导价格协商不成的,拆迁人与被拆迁人应当共同从区旧改办建立的有资质房地产价格评估机构库中选择房地产价格评估机构进行评估,并共同出具评估委托书。拆迁人与被拆迁人不能就房地产价格评估机构的选择达成一致意见,或者一方拒绝选择房地产价格评估机构的,任何一方可申请区旧改办以公开抽签方式确定房地产价格评估机构,抽签确定的评估机构评估结果作为拆迁赔偿的依据,相关费用由委托单位承担。
      第三十九条  已领取《房地产证》或其他土地、房屋权利证书的建筑物,在进行拆迁补偿安置时,应收回已核发的《房地产证》或其他土地、房屋权利证书原件,并及时办理注销手续。
      第四十条  拆迁补偿安置工作完成以后,区国土部门在受理改造单位申请的30个工作日内,根据签定的《拆迁补偿安置协议书》办理收地手续,并完成地价测算和签订《土地使用权出让合同书》。
      第四十一条  完成土地出让手续后,由改造单位按照规定向相关职能部门申请办理项目报建、开工、施工、竣工、销售许可、规划验收、产权登记等后续手续。
 
第五章  附则
 
      第四十二条  旧村自改项目的资金监管由各街道办负责。
      第四十三条  本细则自批准之日起实行,由区旧城改造领导小组负责解释。