活动预告

更多+

更新云学院线上2.0

时间

每周四下午

地点

更新云学院直播间

2021

伍江：有机更新是城市发展永恒的主题

Author:

城市不要破旧立新，而要推陈出新，城市的历史文化在持续的城市更新中得以延续并不断获得新的生命，城市的不断更新又让城市得到持续不断的生命活力，人类的城市文明从而得到不断发展与升华。

本文作者为同济大学原常务副校长伍江，文章认为城市更新是城市永恒的主题。城市不要破旧立新，而要推陈出新，城市的历史文化在持续的城市更新中得以延续并不断获得新的生命，城市的不断更新又让城市得到持续不断的生命活力，人类的城市文明从而得到不断发展与升华。

1.城市发展要科学转型、守住底线

中国过去四十年城市发展取得了伟大成就，也存在问题，粗放型的发展模式势必要发生变化。

过去的发展模式被称作增量模式，现在的发展模式被称作存量模式。增量型发展是扩张型的，存量型发展是提升型的。城市的生命周期相当漫长，在这个漫长的周期中，增量模式相对暂时，存量模式更为常态。

从增量模式转型到存量模式，具体体现在从唯经济论到多元协同、从物质建设到人性关怀、从量的扩张到质的提升、从粗放管理到精细管理、从刚性思维到弹性思维。

这种转变的必要性就在于在快速增长之后产生的问题，或称之为“城市病”，如尺度非人化、缺乏公共空间、传统遗产消失、风貌同质化、社区封闭隔离、环境污染严重、能源消耗量大、抗灾能力薄弱、土地资源紧张等。

城市发展也是全球城市共同面临的课题。2016年10月20日联合国第三次人类居住大会通过《新城市议程》，提出21世纪特别关注的四个问题：城市的包容发展（注重社会公正，尊重文化多元）、城市的绿色发展（保护地球环境，保证可持续）、城市的韧性发展（应对气候变化，抵抗各种冲击）、城市的有序发展（应对治理挑战，实现社会和谐）。

这些问题在快速发展的国家，也就是发展中国家的城市显得更为突出与严峻。而很多发达国家，城市已经进入了一个相对稳定的发展时期。

城市如同一个鲜活的生命体。生命体的代谢更新活动应该是细胞层面的，即小规模渐进式的，而非大规模断裂式的，手术式的更新改造只能是在极特殊情况下的短期的和暂时的行为。

中国过去几十年的高速发展在城市发展的全生命周期中是一种非常态化的状态。这种发展表现为大拆大建，使过去几十年、几百年，甚至于上千年的东西彻底改变。这种发展状态在某一个特殊阶段也许是必要的，人生病了要治，大病要大治。但是一个健康的生命体不可能永远处于手术室，健康、正常的新陈代谢应该是在细胞层面的。

城市更新是城市永恒的主题，是持续不断的。但在常态下应是小规模渐进式的，这才符合生命体发展规律也就是城市发展规律。只有符合这样一种发展规律的有机更新，城市才会越来越好。

从客观规律上说，增量型发展阶段是城市的初步建设阶段，存量型发展阶段是城市的维护和提升阶段。中国快速大规模城市改造与建设活动作为一段特殊的历史必将迅速转型，城市建设与发展亟需从非常时期逐步转向更符合生命规律的正常轨道，即从以粗放型增量发展走向精致型存量发展的有机更新轨道。

对于城市和社会发展而言，应该找到最基础、最要紧的底线问题，守住底线，才能保证城市发展。

土地资源底线：基于人多地少的客观国情，紧凑型发展是我国城市发展的不二选择，建设用地边界应成为城市建设项目的严厉红线；

生态宜居底线：城市的本质是为人创造生活和生产的理想环境，规划必须确保生态用地的规模，划定不容突破的生态用地范围，同时也需要提高现有生态用地的生态效率和系统效应；

历史人文底线：历史文化既是社会共同的精神依托，也是经济发展的最终竞争力所在，最大限度地保护好城市的历史文化遗存既是现代化的题中之义，也是对后代的负责；

公平公正底线：社会公正更多地表现为对弱势群体的照顾和宽容，应保障社会底层最基本而有尊严的生存空间；

公共安全底线：失去了安全保障便失去了一切。当面对来自自然、人为的各种灾害和安全挑战之时，城市应该成为庇护所。城市人口的高度集聚，需要极高的管理智慧和管理机制来应对各种各样的安全挑战，也需要在空间资源、硬件设施等方面做好充分的相应准备。

2.城市有机更新的价值观

作为有机体的城市，遵循其发展规律，以更为常态化的代谢与更新进入持续发展的轨迹，亦即：不断提升城市经济能级、激发城市生产力和创造力；不断完善城市功能，提高城市公共服务能力和空间品质；不断挖掘与保护城市历史文化遗产，延续城市文脉，推动文化创新与繁荣；持续保障城市公平正义，创造社会和谐；持续坚持绿色发展，加强城市的安全性、有序性、韧性与可持续性。

关于城市经济能级与城市功能，所有需求都建立在物质生产基础之上，所以城市不断地提升它的经济能级。激发城市生产力、创造力是城市更新的非常核心的内容，但是它是城市更新的主要路径，不是城市更新的根本目的，根本目的是什么？是不断完善城市功能、提高城市服务水平，让生活在城市里的人有幸福感，只有不断让人产生幸福感的城市才是好的城市。

关于绿色发展，要把眼光放长远，切忌急功近利，不能为了这一代的幸福而毁掉未来人幸福的空间，这就是可持续发展的本质，也是有机更新的价值观。

政策制定、规划设计、实施管理——有机更新的全过程应该看作一个闭环，但今天的法律制度、政策设计、政府管理，包括学术的专业分隔，在配合上还有难度。

在快速发展的时期，城市改造或城市建设往往都是强调它的一个阶段，比如说规划、设计、建设，而今天我们更愿意把城市更新的过程看作是一个闭环，它可以前置到政策，比如说什么样的政策能够导向这个价值的实现，然后它会要规划，要设计，要实施，还要监管运维。

除了前期的政策制定，后期的维护同样重要。过去一旦城市的规划、设计得到实施了，我们就说已经完成了，现在不是，城市的建设周期远远短于它的维护周期。

3.城市有机更新的要旨

城市有机更新旨在不断提升城市功能，因为创造最适合于人生活和工作的城市空间环境是城市的根本价值。

要创造中国特色的宜居城市模式，以及高品质城市公共服务设施，如教育、文化、艺术、体育、医疗、餐饮、休闲等；突破“公共服务配套”观念，提高城市公共服务设施冗余度；调控商业设施布局的市场导向偏差，鼓励以便利市民为导的各种商业服务设施；提倡一定程度的功能混合；通过“修补型再开发”，在城镇新区中对于近人尺度的空间进行必要的功能性、便利性补缺，使城镇新区不仅“好看”，更要“好用”；对大量工业区、开发区进行“二次城镇化”改造，使之成为具有完全城镇功能特别是城镇服务功能的真正的城镇市区……

城市有机更新旨在使城市更具人性，具体体现为可达性、便利性、选择性、生态化、尺度感、文化认同感、城市街道生活等。应当重新评价“单位”与“新村”，再塑城市“活体细胞”；城市绿地和其他公共空间应是市民的公共活动场所而非城市装饰；正视城市空间的公平正义问题，加快中低收入阶层住宅供应体制改革，为城市弱势群体提供有尊严且可接受的生活空间；正视老龄化时代到来，加大力度推进城市适老性改造等。

城市有机更新旨在使城市更具活力，包括防止城市规划中一味追求平面构图、盲目求大之风；加强城市公共开放空间的规划建设，重视城市的步行和慢行空间建设；重新认识“城市美化”，适度宽容城市“非正式空间”，增强中心城区活力；重新评价“单位”与“新村”，再塑城市“活体细胞”；提高城市道路网密度标准，提倡小尺度街坊；重视人行与非机动交通和城市非主要道路的非交通功能，珍惜城市的“烟火气”等。

城市有机更新旨在使城市更具韧性，生命安全与生活安全是城市幸福指数首要指标，提高城市安全度是城市美好的前提。具体包括：优化提升规划建设标准，健全城市防灾设施体系，提高城市抗击各类灾害的能力；加强城市应对各类环境变化特别是气候变化的适应性规划和建设；建立健全城市紧急状态应对机制，完善各类紧急状态预案及其相关设施；建立健全城市避难系统，减少各类灾害来临时的伤亡损失等。

城市有机更新旨在使城市更具可持续性。包括：加强土地的保水性与透水性，恢复城市生态水系；加强城市生态空间的系统性和网络性，兼顾城市生态空间的集中与均布；城市周边需要森林和生态绿地，城市中心地区需要足够且便利的公共绿地；提升城市滨水空间的公共效应和生态效应；提倡绿色出行，建设与完善城市慢行交通系统等。

城市有机更新旨在延续和传承城市历史文化，城市与建筑的生命在于使用，建成遗产保护的根本出路在于适度利用并得到活化。应当注意：使用中的建筑的保护不同于其他文物的保护，常常需要重新植入新的功能；城市更新中的历史保护需要精细规划，更需要政策的配套；商业化利用和旅游开发不是历史保护的对立面，关键是要守住底线。适度改造与合理再利用底线取决于历史文化价值；城市空间肌理的延续比单体建筑的保护更重要。

4.创造中国特色的宜居城市模式

当下城市有机更新的重点是提升城市创新能力与经济能级，提供高品质城市公共服务设施，创造中国特色的宜居城市模式。

首先，通过“修补型再开发”，在城镇新区、工业区、开发区中对于近人尺度的空间进行必要的功能性、便利性补缺，使城镇建设不仅“好看”，更要“好用”。通过“微更新”，不断提升城市的日常生活空间品质。快速发展留下了很多后遗症，近几十年来新建的新区、开发区功能也需要修补。

其次，突破“公共服务配套”观念，提高城市公共服务设施冗余度，提倡一定程度的功能混合。调控商业设施布局的市场导向偏差，鼓励以便利市民为导向的各种商业服务设施。

我们过去经常会讲公共服务配套，每多少人要配多少东西，这是在整个城市生活经济水平比较低下的时候必须采用的方式，最低建筑保障。但是一旦我们社会进入小康就不能配套了，必须要冗余，一个人在一个配套环境下得到的所有服务都不可能产生真正的幸福感，幸福生活就是给你选择，选择就意味着要冗余。我个人以为，如果通过市场可以解决那一部分，你尽可以不要去管。当市场不能触及的地方，市场获得不了足够利益的时候，要有公共投入来替代，通过公共投入来保证市场所不能保证的地方。

最后，当下城市有机更新的要点还包括：加强城市公共开放空间、步行和慢行空间的规划建设；提高城市道路网密度标准，提倡小尺度街坊；防止一味追求平面构图、盲目求大之风；重视非机动交通和城市非主要道路的非交通功能；重新认识“城市美化”，适度宽容城市“非正式空间”，增强中心城区活力；加快中低收入阶层住宅供应体制改革，为城市弱势群体提供有尊严且可接受的生活空间；正视老龄化时代到来，加大力度推进城市适老性改造；建立健全城市防灾设施体系，提高城市抗击各类灾害的能力；建立健全城市避难系统，减少各类灾害来临时的伤亡损失健全城市紧急状态应对机制，完善各类紧急状态预案及其相关设施等。

5.城市有机更新需要政策配套

现有城市规划建设管理的相关法规制度、标准规范等亟需根据新的形势进行更新完善，比如：鼓励用地混合和复合。给予住宅用地和公共设施用地之间、商业用地和办公用地之间的兼容和相互转换；对于保护历史建筑、提供公共空间和增加公共功能的行为下给予可开发空间的容积率奖励，如对保留的历史建筑可不计入规划容积率；探索开发权转移机制；探索自上而下和自下而上相结合的更新机制，鼓励民间资本投入，建立多元化的保护和更新基金及其投资回报环境；探索建立“政府-市场-市民-社会”四位一体协同机制和“规划者-建设者-运行者-管理者和需求者”五位一体协同机制；鼓励所有权或使用权所有者按照规划要求参与更新改造，探索城市更新区域内房屋产权盘活机制，允许使用权转产权、产权抵押和交易；建立适用于城市保护和更新区域特殊的规划技术规定和建设标准，如涉及间距、日照、退界、消防、抗震等方面……

我们越是考虑的面面俱到，可能成本代价越大，于是经济上在市场层面就很难来平衡，怎么办？为什么不可以拿能赚到钱的地方来补贴不能赚钱的地方？这是可以的，只是缺少制度设计，比如说市场的激励机制都是需要去探索的。

对于城市历史街区而言，城市更新活动更应该坚持“最小干预原则”和“最大隐蔽原则”，在保护延续城市历史风貌的前提下，进行必要的小尺度提升性改造或小规模“针灸式”改造，特别是针对提升基础设施服务水平的“隐蔽性改造”。通过有机更新不断提升城市历史街区的功能和优化城市空间品质。在历史街区改造更新活动中，坚决反对大规模拆除重建，坚决反对以“经济平衡”为名进行逐利导向的开发活动；坚决反对过度旅游开发、过度商业化。

将保护要求纳入法定规划特别是法定详细规划体系，通过精细化管控落实保护要求，体现有机更新原则。历史街区的保护规划不仅须对各种建设行为进行有效管控，也应对非建设行为，亦即对城市的日常维护实行有效管控。事实上，城市历史街区的空间环境品质的改善和常态化的有机更新，不仅取决于对于建设行为的管控，在很大程度上更取决于对各城市空间要素的日常管理与维护。因此需在保护规划基础上进一步针对我国现有管理规则，对于历史街区各物质空间要素提出一套统一、全面、可行的、可用于日常管理的控制规则，从而形成从规划建设到日常管理导则的完整管控体系。

6.建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市

实施城市更新行动写入《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，为“十四五”乃至今后一个时期做好城市工作指明了方向，明确了目标任务。

实施城市更新行动，推动城市结构调整优化和品质提升，转变城市开发建设方式，对于全面提升城市发展质量、不断满足人民群众日益增长的美好生活需要、促进经济社会持续健康发展，具有重要而深远的意义。

与此同时，“上海2035规划”也明确要将上海建设成为创新之城、人文之城、生态之城。

实施城市更新行动总体目标是建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市，不断提升城市人居环境质量、人民生活质量、城市竞争力，走出一条中国特色城市发展道路。

城市是一个鲜活的生命体，城市的生命在于其不断迸发的活力。城市历史的保护和历史文化的延续，最重要地在于如何激发历史空间的当代活力。城市的历史文化遗产要得到保护，城市的历史空间要得到延续，城市的历史文化更应具有当代活力。城市的历史文化不仅属于昨天，也属于今天，更属于明天。

城市更新是城市永恒的主题。更新是持续不断的，但也应是小规模渐进式的，是符合生命体发展规律的有机更新。城市不要破旧立新，而要推陈出新，城市的历史文化在持续的城市更新中得以延续并不断获得新的生命，城市的不断更新又让城市得到持续不断的生命活力，人类的城市文明从而得到不断发展与升华。

本文来源：澎湃新闻

None

特色值+设计感+运营力，日本商业地产“富二代”操盘TOD中心三大逻辑

None

特色值+设计感+运营力，日本商业地产“富二代”操盘TOD中心三大逻辑