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2023

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百家争鸣:工业上楼,狂欢与清醒

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本次聚焦“百家争鸣:工业上楼,狂欢与清醒”主题,诚邀政策、规划、设计、咨询、评估、招商、运营、风控等多领域十位专家共同发声,复盘工业上楼过往痛点、当前反思、未来策略,以期怀最美好的希望,做最周全的打算,兼听则明,集思广益,让摸着石头过河途中,市场的归市场,政府的归政府,社会的归社会,毕竟喧哗与骚动短,清醒且狂欢长,愿共创、共担、共享“四十不惑”后的深圳更美明天。

物质基础决定上层建筑。空间重要么?相当重要,不然诗圣那句:安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,不至于流传千年,令人唏嘘千年,共鸣千年。空间真的重要么?在有韧性、可持续产业生态所需系列要素中,也许并不重要,或者至少没有我们想象的那么重要。不然谷歌苹果微软惠普亚马逊迪士尼……一众驰名全球影响万众的名企,成就传奇的起点不至于只是自家车库,还让车库文化成了硅谷标签。创业维艰,锦上添花易,雪中送炭难。如何贴近市场,尊重常识?如何供需匹配,皆大欢喜?如何稳健持续,共赢长远?一句话,如何理想丰满,现实不骨感?【更新论剑】栏目持续关注业界热议话题,继上次探讨“百家争鸣:行政征收的痛与药”,本次聚焦“百家争鸣:工业上楼,狂欢与清醒”主题,诚邀政策、规划、设计、咨询、评估、招商、运营、风控等多领域十位专家共同发声,复盘工业上楼过往痛点、当前反思、未来策略,以期怀最美好的希望,做最周全的打算,兼听则明,集思广益,让摸着石头过河途中,市场的归市场,政府的归政府,社会的归社会,毕竟喧哗与骚动短,清醒且狂欢长,愿共创、共担、共享“四十不惑”后的深圳更美明天。
 
 
从“工改工”到“工业上楼”, 我们需要警醒什么?
董极  世联行首席工改专家
 
工业上楼作为2023年深圳热点话题,在业内引起了不少波澜。为适应深圳产业升级发展需要,高效利用土地资源,2013年1月,深圳以“1+6”文件开启了工改工创新之路;2023年2月,又以《深圳市工业上楼项目审批实施方案》开启了工业上楼之路,此间正好十年。深圳,作为社会主义先行示范区,在创新道路上不断先行先试。
 
工业上楼相关政策流出后,业界争论不绝于耳,有人表示该政策确实有助于降低实体制造业企业的成本,为深圳打造“工业立市、制造业强市”目标提供保障,也有人担忧因规划过量空间载体而导致未来产生大量建筑垃圾和资源浪费。对于政府出台工业上楼政策支持和保护实体制造业的发展我坚定支持,如同一个城市确实需要建设保障房来吸引人才、保护基层收入者一样重要,具有公益意义。然而,对于该政策未来可能产生的影响也有以下几点浅见与大家分享。
 
第一,空间。根据政府官方非正式公布数据,目前深圳工业厂房空间约2.54亿平方米,扣除部分已经转变为办公或商业功能使用外,初步估计目前存量工业厂房空间约2亿平方米。根据工业上楼政策,深圳将在2023-2027这5年期间规划1亿平方米工业上楼空间,按照深圳速度,这些空间将在2030年全部建成运营,相当于未来5-7年要新增深圳过去40年50%的工业生产空间;按照每平方米单位产值约1-2万元估算,建成运营后每年会带来约1-2万亿元的GDP贡献,这将让深圳GDP从2022年的3.2万亿元提升到4-5万亿元,实现再造一个新深圳,非常值得憧憬。然而,我依然担心未来1亿平方米的空间有多少生产制造业企业能填充进来?透过新加坡统计局数据,截至2022年底,新加坡所有工业和仓储空间约4500万平方米,如果只计算厂房空间,约为3000万平方米,而近十年新加坡GDP约为3000-4000亿美元(与深圳近十年大致相当)。所以,我们真正需要多少工业上楼空间?
 
第二,高度。新加坡工业园区及工业上楼项目容积率约在2.5-4.5,上楼高度大部分为4-6层,少数达到10-12层,这些规划设计条件是基于这些工业园区项目通过净地开发;而深圳目前的工业上楼项目绝大部分是基于拆除重建进行,为了平衡收益,在规划层面不得不提出容积率可以达到6.5,建筑高度普遍达到10-12层以上。我们根据大量案例研究和客户研究,生产制造业上楼最高可以达10-12层。在如此高容积率和高楼层下,未来有多少生产制造业需要上楼到10-12层以上?
 
第三,保障。从政府角度而言,工业上楼本质属性是产业保障房,具有公益性质,目前试点项目主要由国有企业及政府平台开发建设。如同保障性住房的保障属性和通过设定合理的保障房与商品房比例平衡居住市场健康平稳发展方式,工业上楼除了需要实现保障优质企业和孵化中小企业的使命之外,更为重要的是如何协调好国企和民企在工业用地市场份额的比例,这样才能使得民企有一定参与机会和积极性,提高市场运作效率,让市场健康发展。
 
第四,收益。工业上楼项目设定IRR≤4.5%的收益标准,对于提容/新增供应以及土地整备项目移交政府类型的工业项目来说主要包括地价、建安成本和相关税费等主要成本项,整体可控。但是,对于前期收购成本较高的城市更新项目、回迁比例较高的项目而言,在限定收益率的情况下难以实施,且对于那些手握大量城市更新类项目民企的积极性打击很大。虽然工业上楼政策提出“一园一策”灵活解决不同项目在实施过程中可能遇到的难题,但在实操过程中,审批尺度、效率、灵活性依然是难题。
 
第五,未来。基于过去的经验和现在的政策,我们尝试想象一下未来工业上楼可能出现的情况。情形一,工业上楼按照现有规划目标顺利实施,供求关系平衡。那么将来会呈现在国有企业主导下各个主体专业化分工的局面,政府为业主方,开发企业为代建方,民营企业为专业园区运营公司;珠三角范围内各城市之间将形成激烈竞争局面,深圳凭借成本优势以虹吸效应吸引周边城市优质生产制造企业入驻;但是,民企参与开发的可能性较小,且现有很多在运营的工业园区的招商和运营将会受到较大威胁和挑战,目前已有民营工业上楼项目开始降租金,会在很大程度上影响其他民营企业投资开发工业园区的信心。情形二,规划主导下的工业上楼,市场供过于求。如同前十年工改工项目每年都制定相应的空间供应目标(如:十三五期间规划更新产业用地6.75平方公里,研发办公810万平方米),工业上楼推行过程中按既定目标规划供应导致供过于求或超前供应,因市场消化动力不足,将造成大量空间空置和资源浪费。情形三,动态调整,最理想的状态。工业上楼政策推行过程中,根据市场需求调整供应计划,循序渐进规划空间指标,让土地资源得到有效利用,但这需要极强的前瞻预判能力支撑。
 
第六,责任。深圳,不仅是深圳的深圳,更是中国的深圳。深圳作为社会主义先行示范区,每一次创新都备受关注,所以深圳的产业政策创新不仅要为自己负责,也要肩负为全国城市表率。前十年深圳的工改工政策探索可谓轰轰烈烈,并且快速在全国各地遍地开花,但当大量内地城市学习深圳工改工时,深圳工改工已出现了不同程度的问题,导致所学之策有形无魂,结果不甚理想。如今深圳工业上楼作为又一次创新和全国引领,基于前十年工改工的前车之鉴,我们需要更加谨慎,因为无论我们做得好与不好,其他城市都会快速跟进学习,且目前已经出现了传导效应,所以深圳需要提前做好影响力预测和示范。
 
配套变量里暗藏玄机
郇昌磊  森磊国际设计研发总监
 
我们曾做过预测,随着工业4.0时代的数字化进程及AI技术的日趋成熟,今后可能会出现越来越多的“无人工厂”,而近期传出昆山富士康员工将会大幅度减少,联想、小米将实现熄灯工厂,以及特斯拉的全面智能化生产,更是验证了我们这一观点,少人化、无人化俨然已成不可逆的趋势。
 
当然,在这里我们无意为科技带来的强劲生产力唱赞歌,而是想探讨未来“无人工厂”实现过程中,园区各类配套需求的变量,特别是企业、人才需求层面的变量,这也是开发商最为关心的要素之一,原因有二,一是配套不完善,难以留住人才;二是配套过剩,又会造成不必要的浪费。
 
对于自用型园区来说,因为企业单一,发展结构、路径清晰,能对配套的量化做出更早更快速的预判、调整,但平台型园区涉及企业数量众多,产业类型及规模更多样,想做出预判显然会更为复杂,难度更大,尤其是建筑体量巨大,分多期开发建设的园区。这就给我们带来一个新的命题——园区配套变量,即未来工厂中精英化、少人化时,园区各类配套的变量该如何评判,才能在园区运营的每个阶段做得恰到好处。为此我们站在自己的视角提出几点看法。
 
首先是明确刚需,即园区运营任何时期都必然存在的需求,我们将其细分为三个层级,基本需求“食住行”为第一级,社交需求“往来交流”为第二级,发展需求“区域协同”为第三级。位于瑞士的诺华产业园就做得非常极致,园区内配套虽只有餐厅、各类公共空间、会议中心,但少而精,完全能满足企业与人才的刚需。
 
其次是弹性设计,面向未来预期,打造强韧性产品,预留足够条件让产品间实现灵活切换,赋能园区可持续性生长。珠三角近期有不少新晋工业上楼项目,产品都打磨得很好,厂办、厂商相互转化都不在话下,可资借鉴。
 
最后是精准定位,根据客群需求变化,及时对功能和业态做出实时输出与调整,有效增减园区的配套,以最小代价应对园区未来无限变化。香港科学园就是一个成功典范,针对客群在不同时期的需求,及时植入新的商业业态,如儿童主题餐厅、牙科诊所等,在园区近30年开发周期中行而不辍,不断精进,值得学习。
 
纵观全球成功案例就能看出,产业园区配套深刻影响着园区发展与竞争力提升,以上提出的这些想法,仅仅是一个引子,更希望越来越多的人,带来多维度多视角的深入讨论。
 
工业上楼的喜与忧
江嘉宇
深更协产业专委会专家,道远咨询高级董事、产业业务负责人
 
深圳大力推进工业上楼计划,充分展现了重申制造业当家的决心和魄力。工业上楼产品从理论模型到国外经验,确实为深圳提供了一个可以既能集约利用土地资源,又能满足20+8战略新兴产业集群发展的解决方案。但回到落地现实,有几个关键问题又不能不让人担忧。
 
一、工业上楼产品是城市发展到特定阶段的政策性产物,如果不是市场自然演化的结果,便不具备大规模复制推广的基础。某种意义上讲,只有土地资源极度稀缺且具有工业基础的城市才有工业上楼的禀赋,新加坡、香港、深圳三地,都是早期工业起家,后期三产高度发达的城市,工业上楼更多是为满足高端制造业发展的无奈之举,对于深圳以外的城市,当基础制造业依然占据主导,高端研发集群未大量出现时,盲目“复制粘贴”,只会造成社会资源极大浪费。
 
二、建高层厂房易,去化高层厂房难,警惕“工业上不去楼”造成大量高层空置。深圳各区产业禀赋不同,工业基础不同,发展阶段不同,工业上楼项目应该因产制宜,因人制宜,根据区域产业发展的趋势与中长期规划,结合产业人口结构的变化,合理配置“三生”“三创”的功能比例,才能达到“三平衡”,既要建设,更要考虑建设后的合理去化问题,过度超前犹如过犹不及,同样造成空间资源的错配与浪费。深圳写字楼经历“造楼运动”之后的大量空置正是前车之鉴。
 
三、作为重要的生产资料和城市资产,工业上楼可持续运营应进行顶层设计,前置于产品设计、施工。城市的发展离不开工业,工业的发展离不开载体,载体的发展离不开产业与人的发展。中短期看,工业上楼产品是解决土地资源稀缺条件下制造业空间的保障问题,但从中长期看,工业上楼产品则是承载城市产业发展和城市文脉的重要资产,俩阶段的和谐过渡和贯穿都离不开深度运营和存量资产可持续盘活。
 
下一代工业上楼理想生态七维度
林静文  戴德梁行华南区策略发展顾问部高级助理董事
 
从2020年的东莞水乡管委会工业上楼政策制定,到2022年的深圳光明区工业上楼政策制定,再到2022年的深圳市工业上楼试点园区建筑设计指南,戴德梁行深耕工业上楼多年,久经市场历练,有幸成为工业上楼建筑设计标准制定者。
 
这两年,工业上楼市场主要关注的是“技术上能不能上楼”。对此戴德梁行提出工业上楼五要素筛选模型,通过研究近千家制造业企业生产工艺,总结不同产业“上楼”生产的共性特点,创新性提出产业“上楼”筛选选准,包括环保安全、减振隔振、垂直交通、设备载体和工艺需求的五要素模型,已得到市场有效验证。
 
未来几年,我预判工业上楼市场会重点关注“如何打造一个好的工业上楼园区”。目前,工业上楼正回归生产资料的公共基础设施本质属性,深圳提出每年2000万、珠海提出到2024年2000万,东莞提出来5年5000万等政策讯号,可以预见未来工业上楼市场将面临激烈竞争,需前瞻布局下一代工业上楼产业园区形态。着眼当前、立足长远,从目标产业发展需求出发,厚植产业竞争优势,前瞻布局下一代产业园区,重点围绕建筑指标高品质与高适配性、产业配套专业完善、运营体系高度契合、招商体系前瞻创新、产业投资与企业成长有效捆绑、产业生态圈层有机构建、智慧化延伸赋能七维度发力,有望构建下一代工业上楼产业园区理想生态。
 
城市更新借力工业上楼的逻辑与路径探讨
缪春胜  深更协政策与法律专委会副主任
深圳市规划国土发展研究中心副总规划师
 
2023年2月7日,深圳印发《深圳市工业上楼项目审批实施方案》,向世界宣布坚持“工业立市、制造强市”战略方针,吹响未来五年新增“1亿平方米”低成本产业空间的号角,迈出通过城市更新进行工业上楼的坚实脚步。
 
时间倒推一个月,2023年1月10月,深圳举行2000万平方米的工业上楼厂房空间项目全球招商大会,公布72个工业上楼项目,这些项目有已批更新整备项目,也有新增用地供应项目,还有部分前期项目,类型多,覆盖广。
 
时间再回到2022年11月,深圳首推工业上楼计划,明确工业上楼优质厂房租金平均35元/平方米·月。一举获得众多中小企业高度关注,也充分说明了深圳工业空间的吸引力。
 
1.这不是普通的“工业”上楼
 
工业上楼是在高层大厦中进行生产、研发等的新型工业模式。本次工业上楼供给的产业空间,主要是保障先进制造业,而不是普通工业,这也是加快建设全球领先的先进制造业中心的重要举措。本次工业上楼对象多为轻型生产、环保型和低能耗类型的先进制造业,如生物医药、半导体与集成电路、智能终端、激光与增材制造、精密仪器设备等产业方向。
 
2.几个数字背后的信息
 
35元/平方米·月的产业空间租赁价格。据调查,二产行业承租力主要分布在40元以下的低成本空间;以宝安、光明为例,辖区内城市更新项目实施后空间成本普遍超过80元/平方米·月,生产制造企业承租力上限为30-40元/平方米·月,所以这次文件提出“自持厂房建成后平均租赁价格≤35 元/平方米·月,租赁价格年涨幅≤5%”是符合先进制造企业需求的,这会对周边乃至较大范围内的企业或产业形成很大吸引力。
 
1亿平方米的低成本产业空间规模。深圳当前现状工业建筑总规模约2.6亿平方米,如按照文件未来五年内将新建不少于1亿平方米的工业建筑。而根据全市国土空间总体规划预测,2035年全市工业建筑总规模为4亿平方米左右,规划新增1.4亿平方米,其中存量挖潜净增0.8亿平方米,增量途径净增0.6亿平方米,本次新增的低成本产业空间在规划预期范围内。
 
短短三个月的政策高效制定时间。从去年11月到今年2月初,短短三个月时间,深圳工业上楼项目审批实施方案就完成了从草拟、征求意见和审批印发全过程,相比一般政策从草拟到印发,通常需要一年左右,可见市委市政府对工业上楼的期待和重视。
 
3.工业上楼城市更新政策逻辑
 
居住和产业空间利益平衡逻辑。核心逻辑是通过商品居住建筑面积的销售,来补偿工业建筑的建设和低成本持有,实现城市更新项目的运营与财务、投入与产出、社会效益与经济效益“三个平衡”,实现低成本产业空间供给可持续,35元/平方米·月的租金可预期。项目遵循“保本微利”原则,内部收益率原则上≤4.5%,以建设成本和收益率倒推可提供给开发主体销售的商品房建筑面积。
 
大胆创新与突破,不给产业空间供给设“框框”。除了确保更新意愿符合《深圳经济特区城市更新条例》相关要求、拆除范围符合省“三旧”改造标图建库相关要求之外,其他基本不设限。比如在合法用地比例、更新方向、建筑物年限、土地移交率、上层次规划、相关规划控制区域占用及调整等方面可以申请部分创新突破;涉及占用工业区块线、城中村综合整治分区、工业区保留提升区的,可报市政府审批同意后,不进行占补平衡调整。
 
工业上楼城市更新项目审批路径调整。原来一般的城市更新项目以区政府审批为主体,而本次工业上楼城市更新项目因涉及较多创新与突破,调整为市政府工作专班审议、市领导签批。
 
4.工业上楼与城市更新微思考
 
关于参与主体的身份。工业上楼文件虽明确“国有企业带头参与,充分调动国有企业、民营企业等各方面的积极性”,但市场主体参与工业上楼的审批路径还有待商榷,因为城市更新内部收益率4.5%的把关审查部门是国资部门,而国资部门如何审查市场企业的收益率,有待进一步研究或确定。不过这倒是给民企和国企合作推动工业上楼项目提供了更多机会,比如合作开发、前期服务模式等等。
 
关于盘活或激励部分“工改”市场。对于位置较为偏远或位于20大先进制造园区的“工改”项目,随着“工改”市场下行,部分项目已不具备经济可行性,工业上楼倒是给此类项目一个松绑解套的机会,虽然内部收益率4.5%较低,但至少不亏本,未必没机会。
 
关于未来租金或进入企业监管问题。工业上楼文件虽明确“自持厂房比例及租赁价格应在项目产业发展监管协议中约定”,但多年来养成的“重审批”而“监管相对较弱”的惯性,要去做好“厂房租金监管”以及“进入企业或产业监管”,如何避免“二房东”或“三房东”等问题,将是一个非常大的挑战,希望能尽快明确监管机制,不要将好政策变成“坏事情”。
 
 
 
工业上楼:引入社会力量,三举措合作共赢
 
谭杰  深更协评估与咨询专委会专家、新永基评估执行董事
 
工业上楼计划五年每年2000万平的投资,是一个巨大的计划,涉及投资资金5000亿元,每年1000亿。按平均50万平一个园区规划,需要开发将近200个工业上楼园区。项目开发主体是数量有限的市属和区属国有企业,压力肯定存在,为保质保量完成任务,有必要引入社会力量,合作共赢,主要提三点措施:
 
1.积极引导社会力量,合作开发工业上楼项目。全市成规模的工业园区上千个,按照城市更新“工改工”路径,按土地面积(建筑面积)、建成年限、区域等指标,挑选一批合格园区进行工业上楼改造。合作方式可以国有企业为主,设立混合股份制方式。
 
2.引入专业服务机构,参与招商和经营服务。产业招商涉及全国乃至全球的产业资源,仅靠政府和国有企业完成这个任务非常艰巨,引入服务于各行业的国内国际品牌专业服务机构是必要的。经营服务也一样,工业上楼建成运营后不仅需物业服务,还包括产业和金融服务,产业服务需要专业化、定制化,金融服务需要引入不同的产品,包括产业基金、不动产私募投资基金、Pro-Reits等。
 
3.将全市集体村股份公司产业园区开发项目纳入工业上楼范畴。集体股份公司虽然是民营企业,但带一点半国有企业性质,在土地整备、工改工项目中,集体村股份公司的置换物业和留用地开发均可以按照工业上楼标准进行管理。
 
总之,工业上楼不仅是一个个产业开发项目,更应该成为深圳市未来工业园区开发的一个高端标准,吸引社会力量投资,引领高端产业发展。
 
工业上楼:统筹兼顾,合理开展拆补成本核定
童款强  深更协行业研究中心研究员、格衡评估咨询总经理
 
对于采取城市更新方式实施的工业上楼项目,新政构建了通过内部收益率反向推算规划方案的逻辑。项目拆迁补偿成本的核算与认定,成为影响项目规划指标、评判项目审计基准的关键要素之一,也直接关系到项目经济可行性与拆迁补偿谈判操作可行性,是政府审查机构与实施主体共同关注的要点。建议在开展项目拆迁补偿成本的核算与认定时,兼顾以下几个因素:
 
一是考虑工业上楼项目类公益性。区别于一般情形的城市更新项目,工业上楼项目旨在解决高质量产业发展空间,政府部门、项目实施主体应当充分认识到项目的类公益性,并向被搬迁人进行宣传,特别是物业权利主体属于国有企业、事业单位、集体社区股份公司的,应当建立合理补偿诉求。
 
二是考虑辖区后续项目可持续性。工业上楼项目往往时间紧、任务急,预计辖区政府或街道办事处将投入较大精力参与项目拆迁补偿工作,对外容易形成政府主导项目的错觉,如果补偿标准显著超出同期政府实施的土地整备或利益统筹类项目,将对其他项目推进造成阻力。
 
三是考虑项目拆迁谈判可操作性。从前述两点要求分析可知,采取城市更新方式实施的工业上楼项目,其拆迁补偿方案应当融合周边城市更新、利益统筹等项目做法,与此同时,必须结合项目实际情况(例如是否存在大量工业改商业用途、是否存在历史遗留问题等)制定差异化补偿条款,确保项目拆迁补偿谈判的可操作性,对于项目实事求是确需发生的拆迁补偿成本,政府审查机构应当予以认定。
 
一园一策,工业上楼项目经济可持续博弈点
王丽芳  深更协评估与咨询专委会专家、世鹏集团总裁
 
《深圳市工业上楼项目审批实施方案》对工业上楼项目经济核算:内部收益率原则上不高于4.5%。而工业上楼项目容积率在实际中一般不低于4,承重、层高、垂直交通等建设标准高于一般厂房,建设成本较高,所以如何实现项目“保本微利”经济可行,与园区实施路径和实施策略有很大关系。以下以我们世鹏近期实操项目为例:
 
案例1.龙华区某自改更新类工业上楼项目:拆除范围土地1.8万㎡,规划容积率6.8,规划计容7万㎡,均为厂房及少量配套,其中计容建安成本9000元/㎡,按厂房租金35元/㎡/月情况下,项目内部收益率仅为1%,实施策略为增加2万㎡住宅指标,内部收益率达到4.3%。
 
案例2.宝安区某自改更新类工业上楼项目:拆除范围土地4万㎡,规划容积率6.5,为厂房、宿舍、研发及少量配套,其中计容建安成本8500元/㎡,为实现内部收益率达4.5%,实施策略为厂房销售1/3,宿舍销售100%。
 
案例3.前海新供应用地工业上楼项目:用地规模约7万㎡,容积率4.5,规划计容31.5万㎡,建安6300元/㎡,建成后厂房租金35元/㎡/月,项目内部收益率3%。为实现项目内部收益率达4%,实施策略为调整厂房规划占比,调整厂房及宿舍销售比例。
 
案例4.宝安区产业提容工业上楼项目:用地规模约4.2万㎡,提容后新增建筑面积6.3万㎡,建安成本4500元/㎡,建成后厂房租金35元/㎡/月,可实现项目内部收益率达4.5%。
 
体会:工业上楼项目需用足用好城市规划、土地开发、更新整备、财税金融等多维手段,强化政策支撑是实现工业上楼项目经济效益达标的关键手段,但如何用好“一园一策”,对于不同地区、不同项目无统一标准,受制于市场主体与政府之间的博弈,同时也受限于项目所在区位、土地特性及其所承载的产业(产值、税收、主体等)限制。
 
根据实践经验,对于“一园一策”,政府主要从项目所承载产业、未来可实现产值、财税以及区域规划自平衡等维度考量;市场主体则更多从金融、规划、现金流、财税等维度考虑。由于侧重点不一,最后博弈过程中,双方是否能达成共识,依旧存在较大不确定性。
 
当传统设计遇见“20+8”,如何助推深圳特色工业上楼落地?
夏熙  深更协绿色建筑与海绵城市专委会专家、华艺设计产业研究院院长
 
作为城市空间拓展和集约利用新兴方式,工业上楼成为我国产业空间升级新趋势。为助力深圳规划“20+8”产业集群化发展,导入高端制造和先进产能,设计院需建立全方位、多视角的产业建筑设计体系。
 
首先,从已发展工业上楼的城市汲取营养,比如新加坡国有资本主导模式,上世纪九十年代起,新加坡裕廊集团建设了一批“堆叠式厂房”,应对城市土地资源极其紧缺的情况。新加坡工业上楼主要由国有主体引导,负责非市场化的开发与管理,且通过政府划定重点产业进行筛选与导入,园区专业化程度高。这种“堆叠式厂房”通过盘道连接各层,运载效率最高,但盘道面积与生产厂房面积几乎五五开,在国内则需要计入建面。再如香港市场化模式,上世纪下半叶轻工业快速发展,为解决土地资源紧缺与产业发展空间需求的矛盾,工业上楼模式涌现,但科创产业未适时引入,且主要依赖商业资本,未坚持政府主导和公益路径,导致工业逐渐变更为收益更高的办公、零售等,随着高层厂房衰落,香港开始实施工业建筑活化行动,工业建筑渐渐重获新生。
 
为解都市核心区发展制造业这一难题,以战略眼光和全局视角引领城市长远发展,总结新加坡及香港等地经验教训,工业上楼应减少市场化依赖,突出公共品属性,且发挥国企和龙头企业引领作用,回归为产业服务的低成本、高质量空间载体。
 
其次,作为本土设计单位,如何将国外先进经验结合我国国情、法规、产业体系等完美落地?采取复合桥式工业上楼模式或可解决落地核心痛点。目前解决发达城市土地价值过高与大量工业企业不愿上楼之间的矛盾已迫在眉睫,同时大量未经量化设计、未适应产业发展量身定制的项目入市湾区,未来将面临传统工业厂房三楼以上无人问津的窘境,事实上据租售数据,该问题已渐露端倪。
 
在红花岭城市更新项目中,中海华艺产业研究院提前与工信局共同调研意向入驻企业类型及实际需求,做到提前进行量身定制,创造性提出“高架平台+货运盘道”的“复合桥式工业上楼体系”,厂房实现多首层,极大程度解决了工业上楼落地过程中重型设备不易上楼、高层厂房货运效率低等核心痛点,最终使该项目一举成为深圳市工业上楼示范性项目,纳入国务院发改委课题研究。
 
中海华艺产业研究院成立八年,立足湾区,先后完成产业园项目超 90 个;从工业1.0常规产业园区,到深圳科技桥头堡保税区深港国际科技园,摩天工厂坪山汽车城,再到国内真正意义首个工业上楼示范项目:南山智造·红花岭基地,多年积淀形成“六类八档,双轴控效”等多个核心技术,未来,我们还将进一步致力于探索工业5.0数字孪生透明工厂。
 
工业上楼:开发-招商-监管,三端夹缝寻光
周志芳  深更协产业与科技创新专委会专家、建纬律所合伙人
 
在经济下行大背景下,新一轮的招商、抢商大战轮番上演,其中,提供低成本、高品质产业空间已成湾区各大城市重要招商手段之一。面对外部竞争和内部压力,《深圳市工业上楼项目审批实施方案》火速出台。针对此轮政府推动的厂房建设高潮,社会各界质疑难免,但对于承担实施任务的市属国企们,却必须躬身入局,直面挑战,聚焦如何把事做好,趴在地上找到新的利润增长点,找到新的可持续发展道路。基于过往市场实践经验,在操盘工业上楼项目过程中,以下事项值得实施单位重视:
 
第一,充分利用“一园一策”机会,准确合理向政府寻求政策支持。《实施方案》允许工业上楼项目对现有政策作出很多突破,例如针对城市更新类工业上楼项目,在合法用地比例、建成年限、上层次规划等计划立项条件方面,以及涉及工业区块线、城中村综合整治分区、工业区保留提升区的,经审批同意,可以突破现有政策。实施单位需要结合项目具体情况,在“保本微利”的原则上有的放矢提出切实可行的政策支持,才能确保开发环节不亏本。
 
第二,注意各种新型招商方式的法律风险控制措施。72个工业上楼项目同时上马,开发单位之间的产业招商竞争将异常激烈,必然会出现厂房定制、装修补贴、项目入股、租金入股、可转股借款、股权风险投资等多种招商方式,每种方式的具体操作安排、风险防控措施、配套文件体系都需要提前分析和研究。
 
第三,与入驻企业签署的合同文件中要分解落实政府的产业监管要求。根据《实施方案》要求,工业上楼项目三分之二的物业需要自持,其余用于回迁或分割销售,这就意味着大部分工业厂房将主要采取出租方式提供给实体企业使用。同时,政府需要与工业上楼的实施单位签署产业监管协议,所以实施主体必须将这些产业监管要求转化和分解,融入与入驻企业签署的合同中,并承担对入驻企业的产业监管。
 
 
注:以上分享按特邀嘉宾姓氏拼音排序

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