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【回顾】城市更新协会2019年度大事记

城市更新3.0:趋势、对策与建议

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        8月22日下午,由深圳市城市更新开发企业协会主办的《第二届中国(深圳)城市更新展深圳市城市更新开发企业协会专场论坛》活动在深圳市会展中心1号展馆2号会场圆满举行。

深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长李江先生就《城市更新3.0:趋势、对策与建议》主题进行演讲

 

一、何为城市更新3.0?

 

1、更新项目申报情况三个阶段

 

第一阶段:2009年前,全面探索阶段

 

深圳的城市更新开始比较早,1989年特区成立10年之际,罗湖区就着手开始旧城改造,主要对象是东门老街一带。2000年之后,城市更新项目逐渐增加,但主要是以城中村为主,其他对象的改造相对较少。2004年全市成立了“城中村领导小组办公室”,颁布了《城中村改造暂行规定》等,使全市城中村改造走向正规化、常态化。2007年工业区的改造也逐渐增多,市政府相继通过了两批工业区改造试点项目。2005年之后,城市更新对象也从单一的城中村扩展到城中村、旧工业业区、旧居住区等,更新项目市场需求量大,呈井喷之势,从改造内容来看还是以商住为主,大概三分之二都是商住,工改工项目占比非常低。更新改造范围主要集中在上步、罗湖、布吉等地区,还有蛇口、东部的几个老镇,所以空间上基本以城市老城区以及主要交通沿线项目居多。这一时期总的来讲,呈现以下几个特点:①缺乏有效的更新改造政策;②更新管理缺位;③私人建房高潮迭起,城中村问题曰趋凸显;④更新对象以城中村为主,方式以拆除重建为主;⑤后期探索旧城区、旧工业区的改造;⑥总结出更新对象涵盖城中村、旧城、旧工业区三种类型;⑦综合整治推进速度较快;但拆除重建推进速度缓慢。故此,这一时期深圳的城市更新,我称之为城市更新1.0阶段。

 

第二阶段: 2009-2015年,快速发展阶段

 

2009年深圳市颁布了《深圳市城市更新办法》,标志着深圳的城市更新进入新的历史时期,进一步规范了城市更新规划-计划管理机制,2012年又颁布了《深圳市城市更新办法实施细则》、《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》等一系列文件,对于规范城市更新管理、加快推进城市更新项目起到重要的政策保障。这一时期城中村和工业区的改造加起来占90%,商住仍然是改造的主要方向,大概六成多用地改造为商业和居住,仅有13.5%用地是工改工,工改工的规模、数量比较少。

截止2015年底,已批更新单元规划共297个,规划拆迁用地24.6%,平均土地贡献率达30%,已签用地合同项目174个,涉及拆迁用地11.1平方公里,出让用地面积7.7平方公里。这一时期总的来讲,呈现以下几个特点: ①成立了城市更新专职机构,建立了城市更新规划-计划管理机制;②更新项目呈井喷式增长,城中村、旧城区、旧工业区改造全面启动;③更新模式以市场主导为主、更新方式以拆除重建为主;④成为城市转型发展的重要途径。故此,我把这一时期深圳的城市更新称之为2.0阶段。

 

第三阶段:2015年以后,增值提效阶段

 

 

结合全市“十三五”期间提出的建设“国际科技、产业创新中心”的发展目标,针对“十二五”期间城市更新在推进中出现的各种问题,2016年深圳市修订并颁布了《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》,进一步深化“有机更新、精明增长”理念,在更新模式上也加强了政府在城市更新中的统筹和管理力度。“十三五”期间,各类更新总规模达30平方公里,其中拆除重建12.5平方公里,占城市更新总规模的41.6%,其余的以综合整治或综合整治和拆除重建并举方式推进城市更新工作。反映了出政府对今后城市更新的结构、规模、节奏、速度进行了全面把控,并要求将将全市的总的任务分解落实到各个区,各个区结合任务要求又编制了相应的更新专项规划。这一时期总的来讲,呈现以下几个特点: ①更加注重生态环境的保护、关注民生健康;②规划体系、政策体系有越来越完善;③政府加强宏观把控,把握城市更新进度;④更新方式以拆除重建和复合式更新并举转变;⑤保护产业空间受到高度的重视。故此,我把这一时期深圳的城市更新称之为3.0阶段。

 

 

2、何为城市更新

 

城市进入精明增长期后,城市更新成为解决城各种矛盾和“城市病”的重要手段,主要表现在:

 

①由单一的解决空间问题向综合解决城市问题转变;

②由注重城市更新规模和速度向更新质量转变;

③更新方式从拆除重建主导转向拆除重建与综合整治并举;

④由“市场主导”向政府把控、市场主导、公众参与多赢模式转变;

⑤更加关注民生、关注产业的可持续发展。

 

二、城市未来面临哪些挑战?

 

挑战一:港澳湾区上升为国家战略,珠三角各城市纷纷提升功能、打造新增长及深训在新一轮的区域竞争中确定自己的地位?

深圳的方向在哪里?一是经济特区;二是我们“十三五”提出的深圳要建设国际科技产业创新中心,未来深圳要打造全球的创新中心城市。三是全国经济中心城市,现在要把深圳提升为国家中心城市,它不仅仅是经济,还是综合的中心城市。解决城市发展中的各类问题,迎接每天的挑战,再不能延续过去的外延扩张模式,而是通过城市二次开发来进一步提高城市发展质量;城市更新也也不仅仅只是解决空间不足问题,更重要的是推进空间重构、社会重构,建立一种新的城市发展秩序,并进而提升城市的发展定位,在粤港澳大湾区中谋求发展制高点。

 

挑战二:产业转型升级迫切,建设国际科技、产业创新中心任重道远。

 

全球范围内的产业转型升级、工业4.0、欧美国家再制造业化趋势,深圳部分企业外迁等,未来如何吸引高端产业留在深圳发展?

科技创新是深圳城市发展的灵魂,创新来自于哪里?来自于企业,准确的讲是来自于高新技术企业、来自于制造业。如果制造业的大量流失必将动摇一个城市的创新实力,创新实力的下降也预示着城市产业面临空心化,隔壁城市就是一个例子。因此,深圳市政府能做的就是保住一定规模的产业空间,把现有工业用地划线控制起来,鼓励工改工,严格控制工改居,为今后更多的企业创新发展留足发展空间。2008年金融危机的时候,深圳没有受到影响最主要是高新技术企业特别是民营企业、创新型企业占了很大份额,抵御了这场金融风暴。这也是深圳为什么这几年深圳成为全国认可的科技创新城市之一,深圳作为全国科技创新中心是当之无愧。

 

挑战三:人口压力超负荷,内部发展不均衡、部分地区公共服努设施严重短缺。

 

人口密度位居首位:常驻人口 : 5442.8人/km²,国内大中城市首位,管理人口:10015人/km²。

人口结构年轻化,近年来外来人口从“流动”转向“定居”的需求,进一步加剧城市公共服努的压力,设施总量供应不足,人均资源明显偏低、优质资源差距显著、中小学等设施严重短缺。修路、修学校、修医院,这就是深圳面临的挑战。

 

三、城市更新如何应对?

 

1、从区域视角审视城市更新,强化成片统筹、打造区域新增长极

 

优先拆除重建地区:基础条件好,市场主体积极性高,需加强规划统筹、加快更新推进的区域;包括城市各级中心区、重点产业发展区、交通枢纽与轨道站点沿线区域、公共配套设施不足地区等;

 

2、有序提高工改工比例,保障一定规模、服务完善的产业创新发展空间

 

3、进一步创新土地政策,有序提高公共服务设施建设力度。

 

实际上现在深圳还有大量合法外用地,怎么把合法外用地盘活,这一直是政府机构考虑的重点,如何降低城市更新合法外用地的准入门槛,《暂行措施》中提出80、70、60、50,我想将来还有40、30、20,这一天肯定会来,这样会释放出大量的空间来。未来的深圳潜力还是非常大的,当然在改造过程中希望大家能够承担更多公共职能,为深圳的城市建设做出更多贡献。

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