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深圳市城市更新开发企业协会2017 ...

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【回顾】城市更新协会2019年度大事记

城市更新的制度变革与技术应对

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        8月22日下午,由深圳市城市更新开发企业协会主办的《第二届中国(深圳)城市更新展深圳市城市更新开发企业协会专场论坛》活动在深圳市会展中心1号展馆2号会场圆满举行。

深圳市规划研究院城市更新研究所所长王嘉先生就《城市更新的制度变革与技术应对》主题进行演讲。

 

一、城市更新制度体系不断演进完善

 

城市更新制度建设不断演进,规划技术控制要求研究不断细化。通过技术手段应对技术标准及政策要求,响应制度变革内体现的趋势与导向。

 

近期几个大政策:《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引(试行)》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办[2016]38号、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》(征求意见稿)、《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见(一)》、《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见(二)》(征求意见稿)。

 

政策基本上有七个方面的导向:历史文化保护导向、人性化环境导向、利益平衡导向、保障公众利益导向、公众参与导向、有机更新导向、海绵城市导向。

 

 

一、历史文化保护导向

 

更新单元内涉及文物保护单位、未定级不可移动文物、紫线、历史建筑、历史风貌区、特色风貌区,须进行《历史文化保护专项研究》。国家有《文物保护法》,深圳市有紫线管理办法以及历史街区、历史建筑保护办法,需要强调的是不是划到保护范围的才保护,而是你拿到的项目只要有相关元素在里面都要做保护。

 

保护原来是机械化的保护,强制性保护,现在是鼓励大家把未定级的历史文物在规划当中保护,通过奖励建筑面积的方式为历史文化建、构筑物提供制度化保障。

 

注重在域市更新中保留历史记忆、文化脉络和地域风貌,弘扬传统优秀建筑文化。历史建筑、历史风貌区、特色风貌区原则上不进行拆除重建市更新,鼓励结合城市更新项目对上述片区实施活化、保育。

 

案例:五联竹头背和岭背坑片区更新单元

强化历史文化保护在更新中的控制要求

 

1、原址原貌的保留了七星世居

本次项目尊重历史,珍惜本土文化,原址原貌的保留了七星世居。

 

2  最大限度地保护了七星世居原有的风水格局

本次规划在保证路网开通的前提下,将法定图则规划的石丰路(七星世居段)调整为两条单向两车道的单行道,绕过七星世居,使得七星世居完整保留。

 

3  通过设计缓冲带,使得新建建筑与七星世居有一个良好的共生关系

项目在七星世居周边规划了绿化缓冲景观带,在保护七星世居原有的风水格局、延续这堵天然屏障的同时,使得低矮的七星世居与周边新建的现代建筑之间相得益彰,共生共赢。

 

4  新建居住区采取传统的建筑布局形式

新建的居住社区,延续了客家围屋中“围巷陌井然,纵横有序建筑布局形式。

 

5  传统元素符号的再生与利用

规划了宽约40米、贯穿南北的客家历史人文景观城市公共活动活动轴,延续了 天街的传统意向。

 

 

二、人性化环境导向

 

《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》(征求意见稿)主要是强化包含风、热、光、声环境在内的物理环境模拟评估,比如原有场地高差问题,还有建筑垃圾回收再利用的问题,建筑声学噪音防治的问题,热岛效应减法的问题。

 

《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见(二)》(征求意见稿)中针对现状含有工业用地的项目,需开展土壤环境质量调查评估以前是建环委审查项目后评估,现在把它前置。

 

通过奖励建筑面积的形式,鼓励在开发建设用地中提供架空层或建筑室内空间等多样化的公共空间形式。

 

案例:友谊城城市更新单元规划

立体开放空间案例

 

作为城市更新“小地块试点项目,通过架空层公共开放空间来弥补无法提供独立占地绿地或广场的问题。

 

深入到建筑设计的程度,包括公共空间,减低热岛效应,利用自然通风格局。这个项目做了三层公共开放空间,公共空间的层高不低于6米,连结构带净空,因为公共空间有最低要求,但是这个项目的商业空间、办公空间只有5.1米。后来这个项目有很大的创新,把公共空间集中在一起,把商业空间集中在一起。

 

三、利益平衡导向

 

特别关注:容积率,现在都在强调容积率的管控,大方向是三个方向,比如密度分区、容积率修编、指引、若干意见、图则和发展单元的规划要求,环境政策、交通市政、公共设施,最后一个是空间节点、景观等等。

 

《深标》密度分区与容积率控制思路

 

1、从总量分配与密度分区角度管制居住用地容积率。

基于全市域平衡和自上而下分配,以宏观密度分区为基础,通过密度分区确定地块的基准容积率,并通过微观区位条件进行修正。

   

2、增加产业用地容积率弹性,促进产业用地效益提升。

1)商业、办公类用地建设总量基于全市域平衡和自上而下的分配。

2)工业、仓储类产业用地基于土地经济性和环境容量提出上下线控制。

   

3、公共设施用地不设开发强度上限,提高单个设施服务能力。

以行业要求和实际需求对容积率进行引导。

 

更新单元规划容积率核算

 

城市更新单元规划容积率是指城市更新单元内开发建设用地的计容积率建筑面积(以下简称规划建筑面积)与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。

 

城市更新单元内开发建设用地(以下简称开发建设用地)是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。规划建筑面积由基础建筑面积、转移建筑面积和奖励建筑面积构成。

 

基础建筑面积是指各开发建设用地地块面积与对应的地块容积率的乘积之和。其中,地块容积率按《深标》4.2条核算或取值,部分基准容积率或地块容积率取值如下:

 

    商业服务业用地位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心且位于《深标》密度三、四、五区时,按密度二区基准容积率取值;位于上述地区之外且位于《深标》密度四、五区时,按密度三区基准容积率取值。

    居住用地位于《深标》密度四、五区时,按密度三区基准容积率取值。

位于大鹏新区(不含葵涌中心区)或二级水源保护区范围时,应落实生态保护或水源保护等要求;基准容积率按《深标》密度分区基准容积率取值。

根据更新单元土地移交情况,核算转移建筑面积,指城市更新项目实际土地移交率超出基准土地移交率核算出的用地面积与基础容积率的乘积。实际土地移交率超出30%的产业升级类城市更新项目,方可核算转移建筑面积。

因公共利益需要,依据城市更新有关规定及《深标》等,针对不同类型的公共利益项目进行奖励筑面积核算

 

 

四、保障公共利益

 

在《深标》、原《保障性住房配建规定》要求的基础上提高公共配套、保障房及人才公寓等多种公共利益用房的比例。

 

通过转移建筑面积奖励建筑面积的方式鼓励在更新项目中提供更多的公共利益。

 

涉及突破法定图则确定的居住总量或法定图则未覆盖的,应进行《公共服务设施专项研究》。

 

评价更新单元及周边地区现状公共服务设施供给条件;根据更新单元及周边地区已批更新单元核算人口增量,预测设施需求;说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况;进行设施影响评估并提出相应的改善措施;强化文化设施(特别是社区级文化设施)的配套建设要求;明确公共服务设施的种类、数量、分布和规模。

 

五、公众参与导向

 

强化各种公示,湖贝一个事件开启了公众参与城市更新的先河或时代,如果以后有人来评价你的项目,很正常。特别是我们做金威项目的时候,以开放的规划工作方式、调动社会资源,邀请了很多委员、搭建公众参与平台,大家各自做方案,探索未定级历史建筑与工业遗产的保护方式。

 

六、有机更新导向

 

综合整治是一个大类,这是比较综合整治和拆除重建的关系。

 

通过综合整治进行升级改造的旧工业区,处置后的土地,地上原有建筑面积按照原有功能和土地使用权使用期限自用以公告基准地价标准的20%计收地价整体转让的以公告基准地价标准的80%计收地价,分割转让的工业厂房、新产业用房部分以公告基准地价标准以工业与办公基准地价的平均值)的110%计收地价,配套设施以公告基准地价标准的110%计收地价(其中的10%为对历史用地行为的处理)。

 

案例:金威啤酒厂城市更新单元

在拆除重建中探讨复合式更新:实现工业遗产价值与新产业空间融合重塑

 

 

七、海绵城市导向

 

强化海绵城市研究,同时在控制指标体系中进行要求。目前除了透水率以外,还多了一个年径流量控制率

 

这是第一个做海绵的,背面是山,南面地势低,很多汇水直接汇到地下管网,做了很多雨水花园,这个项目是第一个通过的,虽然容积率很高,单体住宅做到200米,但我们做了很多技术上的创新,而且解决了海绵基础设施景观化的问题,如何用景观环境把海绵植入到里面。

 

案例:罗湖独树村城市更新单元

强化历史文化保护在更新中的控制要求

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