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52位大咖齐聚鹏城,共探“十四五规划与城市更新行动”

深圳房地产市场2016年回顾与2017年展望

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2017“城市更新新春论坛”圆满举行

 

2017年2月25日15时深圳市城市更新开发企业协会在深圳中洲万豪酒店举行了“城市更新新春论坛”主题活动。协会经过一年的良好运作,目前已经发展会员近百家,在行业树立了良好的口碑和广泛的市场影响力。为了继往开来,适应新形势,更好地服务会员单位和政府,促进行业发展,协会特邀专家学者分享城市更新热点话题。

 

深圳市房地产研究中心主任王锋就《深圳房地产市场2016年回顾与2017年展望》主题进行演讲。

 

2017“城市更新新春论坛”圆满举行

 

开始还要给大家讲一下全国的房地产市场形势变化,尤其是去年。中国将近660个设市的城市,但是实际上房地产市场真正热起来也就是在20个以内或者说是16个热点城市。从房地产热度可以表现出一个结果,这十年来中国人口流入主要在20个大城市里面,中小城市流出现象是非常猛烈。我们房地产发展商这十年作出什么样的判断呢?2016年对热点城市开始实施限购,很多房产商觉得大城市可能购买力不行了,到中小城市开发。恰恰就是这几年中小城市开发造就了现在中小城市大量库存。好在2013、2014年已经出现刹车现象,开始回到大城市。大城市才是中国城镇化过程中人口主要流动地,也是房地产需求主要战场。

 

一、2016年全国楼市形势

 

2016年全国楼市形势,销售量出现大幅增长,新开工面积出现大幅增长,销售金额也出现大幅增长。首先从全国房价情况来看,2016年全国房地产市场均价水平大概7000元,涨幅7%。但是在四类城市中,涨幅幅度完全不一样。最大的就是一线城市,北上广深,涨18%。然后才是二线城市,二线城市按照我的划分可能有30、40个,把一些副省级城市都划分进去了,平均11%涨幅。真正三四线城市房价水平,特别跟一线差距很大,基本就是4000到6000元,涨幅也不是很大。当然他受到的去年全国房地产市场过热发展的影响,特别是一线二线热点城市带动,基本上三四线城市也出现了房价上涨,但是他涨幅并不像一线城市这么猛烈。

 

 

下面这16个热点城市就更明显,从销售面积,标红的这些都是销售量很大的,像成都、武汉、郑州绝对是新的热点,动则销售量3000万。只要城市供应足够大、经济前景足够好,销售量是不缺的。像成都、武汉、郑州、苏州、天津,只要有足够供应,有很好的经济增长前景,这些地方楼市都是非常活跃的。当然标绿的这些就是属于销售量水平比较低,像北京、深圳,主要是土地资源问题,土地太紧张。标红增长都比较快。深圳销售量大幅下降,-36%。厦门-15%、北京-17%。房价,深圳最高53444,接着是北京、上海、厦门。标紫色的,南京1.8万、杭州1.6万、广州1.6万。热点城市房价水平现在都是超过一万的,而且向更高幅度上扬。同比涨幅来看,当然深圳也是最高的。像北京等等其他城市,标红的这些都是价格比较高的。从这个趋势,只要有地,销售量就可以大幅增长。足以看出这些城市房地产市场需求非常旺盛,大家都是投资需求,肯定有很多刚性需求在里面。总体来说,这些城市支撑他楼市向好的面是非常好的。

 

 

深圳去年形势很好,投资增长很快,供应和需求都是大幅下降。批准预售量下降37%,楼市销售量下降36%,二手房下降24%,都是跟供应紧张有关系。当然深圳去年调控力度之大,对市场形成一定压抑。市场出现观望,这是有一定原因。但是二手房还是保持800多万平方米销售量,在历史上这也是比较高位的。说明市场真正的刚需还是很旺盛的,只是我们供应能力比较有限。这是成交的结构图。从各个月成交,新房、二手房,3.25新政之后是一个分水岭,3.25之后一手房、二手房销售量都出现腰斩。10.4深八条出台对楼市反弹或者死灰复燃又起到一定作用。在四季度整个深圳楼市又出现向下调整。

看看最近十几年深圳房价变化表。大概十多年时间,我们看到深圳房价确实是上涨很快,在02年我们房价还是5500左右,03、03、04基本上比较平稳。但是从05年开始深圳房价开始进入快速上涨周期,基本上这十年就是一个快速增长期。从7000起步,1.3万这是一个台阶。接着2010年是2万台阶,接着2015年3.3万、5.3万,很快达到这个高点。从这十多年房价变化来看,在2015、2016年之所以有这么高房价不能都归罪于投资和投机需求,确实是跟我们近十年来中国城镇化人口快速涌入,深圳城市快速发展,深圳实际收入水平快速增长等等是有密切联系。现在这个5.5万多的水平也确实反映了客观实际。特别是跟我们深圳市楼市供求关系长期紧张这种是有密切联系。

 

在2016年以来深圳实施多项房地产调控政策,这些政策力度逐步加大。主要有这么几个方面,3月25日深圳出台深六条政策,政策主要是两个方面,外来人口购房连续缴纳社保时间提高了。第二个力度比较大的就是深八条,是深圳房地产市场调控政策有史以来最严厉的政策。第三个就是我们发布了十三五住房建设规划,提出了商品房35万套、保障房40万套,供应住房用地8平方公里,实际上8平方公里很难支撑。完善人才住房政策,注册资本1000亿人才安居集团,加大人才安居住房建设力度。还有一个大家关心的城市更新制度。还有一个制度,两次调整计税价格,第一次上调50%,第二次上调25%,交税成本大幅上涨,对楼市稳定起到重要作用。

 

二、2017年深圳楼市走势

 

对今后趋势,从2017年楼市面临基本情况来看,应该说深圳肯定是在全国是属于一个继续深度调整期。

 

一、调控将继续深化

 

根据中央经济工作会议精神,2017年要继续落实地方政府主体责任,坚持分类调控,抑制房地产泡沫,防止市场大起大落。国家将实施稳健偏紧的货币政策,宏观上管住货币,微观信贷政策支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。2017年,国家调控政策的进一步深化,将为深圳楼市发展创造良好环境,有利于房地产市场进一步回归理性。

 

二、上半年楼市呈现回调态势

 

市场供应方面:去年“深八条”发布后的三个月,全市新入市项目仅3个,开发企业入市积极性较低,2016年全年批准预售下滑37.5%;2017年上半年,企业观望情绪将继续加重,预计商品住房批准预售量较去年同期下降50%左右。

 

市场需求方面:去年“3.25”调控政策实施后,新房和二手住房月均成交分别为29.98万平方米和49.76万平方米,仅为新政前月均水平的55.7%和45.6%;2017年上半年,估计市场消费预期继续偏悲观,成交下滑态势还会延续,预计月均成交量较去年同期下降60%左右。

 

房价方面:2016年四季度深圳市新房价格环比持续下跌,部分中介机构二手住房实际成交价格下跌5%-10%;预计2017年上半年,全市新房和二手房平均价格将下降5%左右。

 

三、中长期楼市依然活跃

 

尽管楼市新政出台后市场成交短期有所下降,但因人口规模大、住房自有率低,支撑深圳市楼市的刚性需求仍比较大;而随着家庭人口增长、入学儿童增加,居民改善型住房需求也比较强烈。随着今后立房地产长效机制等系列政策的落地,深圳中长期住房市场依然活跃,房地产市场将进一步保持理性发展。

 

三、建立房地产长效机制的建议

 

长效机制目前来讲,今年以来除了房地产市场宏观调控政策以外,从中央到地方比较关注的事情。主要是几个方面的理解给大家分享一下。

 

一、加快制定国家“住房法”,完善国家住房制度

 

最核心的长效机制还是首先把住房制度要搞好。因为对于我们国家目前20个热点城市,房价一旦过了1万以后,老百姓收入差距会越来越大。收入差距大,靠市场化肯定解决不了所有人,必须有很多种住房或者很多种价格的住房来满足市场,从这里头我们建议加快国家住房法立法,完善国家基本住房制度,至少是三种房,对市场有商品房,对于中端有安居房,低收入家庭有公租房。安居房实施共有产权制度。在这方面深圳会先行先试,进一步加大力度。

 

二、发挥土地调控功能,加快房地产供给侧结构性改革

 

这个主要还是像我们深圳的任务比较迫切。因为深圳的居住用地太低了,对深圳这么一个产业结构已经转型升级,第三产业已经占到60%以上,供应紧张,让市场始终出现住房市场饥渴,造成大幅上涨,我们要尽快增加居住用地比例。第二个就是城市更新。第三个是创新土地制度,一定是双限双禁,探索土地期满后续期政策。

 

三、发挥金融税收手段的作用,探索楼市长期管制制度

 

结合我国城镇化进程中城市分化加剧,深圳等大城市要充分运用金融税收手段,建立常态化的房地产市场管控机制,促进市场平稳发展:

 

1.建立严格的差别化住房贷款制度。严格执行“保护刚需、支持改需、抑制投机”的差别化信贷政策,合理制定不同时期、不同需求对象的首付比例和贷款利率;对刚需和改善型需求,长期实施低首付、低利率;对投资投机行为,长期实施高首付、高利率;相关政策长期保持稳定,不因经济形势变化而变化。

 

2.加快房地产税立法。鉴于大城市房价上涨较快、泡沫趋于严重,为从长效机制抑制楼市投机炒作,建议国家有关部门加快房地产税制改革、加快房地产税立法;结合深圳等大城市市场变化,按照因城因地施策原则,建议热点城市必要时自主调整房地产交易税收政策,抑制市场投机。

 

3.探索房地产金融监管和政策支持模式。按照“一城一策”原则,充分利用住房公积金等现有政策性金融工具,试点建立地方政策性住房银行,推进公积金异地流转,加大对中等收入家庭、低收入人群的住房金融支持。创新房地产信托投资基金(REITS)、房地产证券化(ABS、MBS)等金融产品,支持普通居民家庭住房消费,合理引导社会投资。建立房地产资金监管制度,对房地产上下游(土地-开发-销售)资金流入流出全程监管,支持合理的开发资金需求,对违规的资金流入予以打击;加强热点城市资金来源、流向监管,构建“防火墙”,严堵借助杠杆、配资违规进入房地产市场;加强地方监管部门与“一行三会”地方分支机构的协调,建立常态化、制度化的资金巡查和违规处罚制度。

 

四、大力发展住房租赁市场,建立购租一体化住房制度

 

这一块现在对深圳是一个新兴市场,深圳是全国最大的住房租赁市场,别的城市自有住房都是70%以上,不需要租的。租赁市场最多30%,但是对于深圳70%的房是租的,这是一个庞大的市场,也是有庞大的商机。目前深圳的租赁市场,这个市场还不是规模化、企业机构化,90%都是农民散租或者机构散租。这个市场未来是有潜力的。目前我们也了解到深圳有200多家企业,包括外地的,进入租赁市场,很多从中介来的,有些是互联网企业、风投支持的企业来到深圳。这个市场今后在深圳可能会壮大发展,因为深圳市场有这么大规模可以支撑。

   

四、总结

 

 总的来看,2017年深圳楼市我的观点,政府对楼市采取更加严格的调控政策,楼市基本面比较好,需求比较旺盛。在这种情况下,对于深圳2017年最关键问题是怎么把供应推出来,如果城市更新没有进度的话,可能我们楼市风险特别是房价继续上涨风险、投机风险还会很大。所以在2017年挖掘供应、增加供应、提高供应效果是房地产市场的重中之重。

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