2017年2月25日15时深圳市城市更新开发企业协会在深圳中洲万豪酒店举行了“城市更新新春论坛”主题活动。协会经过一年的良好运作，目前已经发展会员近百家，在行业树立了良好的口碑和广泛的市场影响力。为了继往开来，适应新形势，更好地服务会员单位和政府，促进行业发展，协会特邀专家学者分享城市更新热点话题。
深圳市城市更新局用地处科长肖煌峰就《深圳城市更新政策介绍》主题进行演讲。
首先非常感谢深圳市城市更新开发企业协会能够提供这样一个平台和机会。过去一年中，整个深圳城市更新政策制定过程中，我们协会、房地产企业也提供了很多支持，感谢大家对我们工作的支持。今天主要跟大家介绍一下在去年的城市更新政策调整中梳理出来的六个方面，有助于大家下一步更新项目的选取或者实施过程中提供一些帮助。
从2015年开始整个深圳城市空间使用从增量建设转向存量优化，包括城市更新、土地整备以及其他农地入市等等，二次土地开发，都是成为深圳新的城市发展非常重要的一个支撑。截止2016年底，列入计划项目共598个，拟拆除用地规模48.11km²；已批更新单元规划共361项，规划拆除用地28.39k㎡，开发建设用地19.99k㎡，平均土地贡献率达30％；计容建筑面积10269万㎡，开发建设用地净容积率平均为5.1；已实施项目170项，涉及拆除用地13.71km²，全市城市更新实施率28%。
2016年城市更新领域有三个政策出台
第一，2016年10月份市政府288号令对于城市更新体制机制进行强区放权改革。现在来看各个区城市更新局也都逐步挂牌成立，人员、机构、编制也得到加强，现在来看可能还有一些程序或者说流程还没有完全理顺，我们相信随着人员进一步充实，机构进一步加强，相信在整个项目实施或者项目推进上能够看到强区放权机构改革所带来的审批效率和服务质量提升。
第二，2016年11月份深圳出台了城市更新十三五规划。这是列入十三五期间深圳城市更新总体目标与发展策略一个纲领性文件。
第三，2017年1月1日出台实施的城市更新暂行措施，从2012年已经连续出版三个版本暂行措施。暂行措施定位就是面向城市更新这个当前一段时间内所面临的问题，以解决问题为导向出台具体的操作性政策措施，这个措施也会随着形势发展、随着问题变化不断优化补充。
一、更新规模控制
十三五期间计划规模预控，全市计划规模控制在35-50平方公里之间。截止2020年将产生23.6km²的用地供应总量；按照25-30%的实施率进行倒推，预计至2020年末计划规模将达到78.6-94.4km²；扣减至2015年底的已批计划规模43.2km²，预计“十三五”期间将需保障35.4-51.2km²的计划规模。
合理控制更新规模，有效调控更新项目准入结构，逐步实现商业、办公类建筑规模稳步降低，居住、产业与配套建筑面积有序提升。
根据用地供给情况，预计“十三五”期间新开工建筑面积4600万㎡。
二、更新区域统筹
强化更新分区管控：按照提升民生幸福、加快中心地区发展、保障基础设施、维护公共安全的划定原则，将全市更新对象进行分区：
优先拆除重建地区：各区不低于60%的拆除重建空间范围位于此分区；
限制拆除重建地区：现状保留或进行综合整治；
拆除重建与综合整治并举地区：鼓励进行综合整治，各区30-40%的拆除重建空间范围可位于此分区。
十三五更新规划对全市更新区域也划定了不同的分区，从优先拆除区、限制拆除区以及拆除重建与综合整治并举区域。下一步各个区也在编制各个区城市更新五年规划，各个区编制的五年规划也会根据市级规划来划定各个区拆除重建范围和综合整治范围。各个房地产开发企业也要关注各个区规划编制的进展，下一步城市更新计划管理、城市更新项目实施将会按照各区更新规划所确定的分区来实施。在城市更新和城市生态以及历史保护方面，在暂行措施中明确提出了历史建筑、历史风貌区，原则上不进行拆除重建类城市更新。
三、更新结构引导
“十三五”期间更新计划以城中村、旧工业区为主，两者将占全市九成比重；有序提高”工改工”比例，从”十二五”占旧工业区改造的1/3提高至1/2；新增“工改保”分类比例，稳步提高职住平衡水平。
规模要求：“工改工”类更新单元计划规模11.25km²；为稳定工业用地规模，保障产业发展空间，建议“十三五”期间工改M1更新计划比例不低于40%，用地规模不低于4.5km²；
首先是对于所有的现状工业区都可以增加连廊、电梯等辅助性公用设施。达到十年建成时间的工业区可以辅以加建、扩建、局部拆建。对于建成时间超过15年工业区，可申请拟拆除重建更新。鼓励通过工业升级改造，对于改造成M1工改工项目可以放宽时间年限到大概10年左右。关于旧住宅区更新改造，从现在整个政府策略对旧住宅区改造还是谨慎推进方式，总体上希望优先开展综合整治方式，通过增加停车位、电梯方式来改善生活和居住条件。如果说因为安全隐患或者其他原因必须开展旧住宅区更新改造的话，我们从现有政策和实际旧住宅区改造所面临的实际困难和问题来说，我们也希望优先通过棚户区改造方式来实施。因为大家也都知道旧住宅区改造面临一个比较棘手问题，就是关于旧住宅区拆迁问题，大家非常期待是不是通过条例立法方式来解决旧住宅区拆迁改造，但是从进展来看，在关于能否以及如何来解决这个问题旧住宅区拆迁问题，在理论和实际社会各界方面还存在一些分歧，相信这个问题也不是短时间内可以解决的问题。正是基于这样一个情况下，政府提出成片旧住宅区更新改造策略优先通过棚户区改造方式解决对于零散旧住宅区，也就是说地理上跟其他旧区混杂，规划上又必须跟其他旧区同步改造这类，可以跟其他旧区纳入更新改造范围内。
其次，暂行措施提出要增加工业区改造保障性住房类型，这也是应对当前深圳在住房市场供应和保障性住房供应方面所提出新的措施，总体思路就是对于地铁沿线的，并不位于成片产业园区范围内的具有一定规模的项目可以通过规划调整方式来实施工业区建成保障性住房方式。政府也是希望通过这种方式引导企业能够参与整个深圳人才住房保障性住房供应过程中。
四、更新范围拓展
第一，关于历史违建简易处理，对于当前大家反映比较强烈的更新计划申报合法用地比例要求适当予以降低，可以通过历史违建处理方式。来提高更新的合法用地比。
第二，关于更新建筑年限放宽。对于一定条件下旧工业区、旧商业区，建筑年限不足的可以放宽标准。
关于更新范围拓展方面，部分建成拟出让用地纳入更新方面，如果说已经建成的建筑物符合深圳城市更新规定的话，可以通过更新的政策整宗地纳入城市更新拆除范围。旧屋村政策拓展，原特区外适用的旧屋村政策扩大。
五、简化更新地价体系
针对之前的市场调研或者说企业调研中所收集到城市更新地价测算，暂行措施取消了评估地价标准和程序，取消了原有合法建筑面积分摊和扣减。整个政策制定过程中对具体地价系数测算，也考虑取消这部分建筑面积之后所带来的地价水平的提升，相应的降低了系数。也有企业反映对于这部分现状建筑面积比较高的项目，是不是因为取消这个后会带来地价水平提升，在整个地价政策制定过程中，我们也有这个考虑。我们还是希望整个深圳城市更新优先对于现状土地利用效率比较低，集约节约利用不高的用地优先改造，如果说现状建筑面积比较大或者容积率比较高的话，这部分并不是我们所鼓励开展拆除重建区域。
在地价体系调整中，相应加大了三方面地价激励。第一，保障性住房比例提升的地价激励。第二，工业区升级改造地价激励。第三，对部分原农村集体组织的地价激励。
六、加大公共配套建设力度
拆除重建类城市更新项目改造后包含住宅的，一、二、三类地区的保障性住房配建基准比例分别由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%，具体比例根据《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》（以下简称《配建规定》）进行核增、核减后确定，其中属于工业区（仓储区）或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的核增比例由8%提高至15%。
上述保障性住房配建比例提高部分的50%对应的建筑面积在城市更新单元规划容积率测算时计入基础建筑面积。具体如下：
拆除重建类城市更新项目改造后包含商务公寓，位于《配建规定》确定的一、二、三类地区的，分别将20%、18%、15%的商务公寓建成后移交政府，作为人才公寓。上述配建的商务公寓建筑面积的50%在城市更新单元规划容积率测算时计入基础建筑面积。
移交政府的商务公寓免缴地价，建成后由政府按照公共租赁住房的回购方式回购，产权归政府所有，纳入全市住房保障体系由住房建设主管部门进行管理。
结语
实际上这几年深圳的城市更新政策不断调整，不管怎么调整，所基于整个深圳城市更新基本原则，政府引导、市场运作，这个基本原则一直没有变，所变的就是进一步加强政府对于规模、区域和更新结构的引导，同时在整个政策调整过程中也要考虑到给市场留有合理的利润空间，保证整个市场能够在一定空间基础之上来运作，引导或者吸引大家一起参与整个深圳城市更新过程中。随着强区放权体制改革，我们整个深圳城市更新局工作职能也会进一步调整，下一步的工作重点也会从原有的微观项目审批调整成全市层面的规划政策制定以及对于全市城市更新工作或者城市更新实施协调、指导。
我们深圳市城市更新开发企业协会也收集了各个企业反映的一些问题，更新局也正在针对大家所反映的这些问题进一步梳理，有一些是操作细则方面我们会进一步出台操作细则。有一些是政策协调方面的或者政策明确方面的，我们也会进一步明确政策，同时我们对于强区放权改革后，各个区在实施城市更新审批或者服务过程中所面对的问题也正在收集整理，下一步会针对各区所反映的从流程到政策、到细则方面会进一步明确，指导各个区进一步做好对整个城市更新企业或者说行业审批和服务工作。也希望城市更新开发企业协会能够继续支持深圳城市更新工作，大家继续通过协会跟深圳城市更新局联系。