区域协同发展背景下深圳城市更新趋势与对策

很高兴跟大家一起交流有关深圳城市更新这个问题。我想结合城市发展动向、城市总体规划谈谈我对深圳城市更新接下来一些工作的理解。因此我的题目叫做区域协同背景下深圳城市更新趋势与建议。报告四个方面：为什么要强调区域合作的重要性？深圳的核心职能是什么？深圳城市更新的得与失？未来深圳城市更新趋势与建议。

一、为什么要强调区域合作的重要性？

深圳发展到今天，区域合作越来越重要。国际大城市包括东京、纽约发展到一定阶段都开始把目光放在周边区域发展，也就是都市圈概念。

第一，城市发展除了自身之外必须要带动周边中小城市发展，功能强度必须要对外辐射。第二，国家新型城镇化主要任务就是优化城镇化布局与形态、转变发展方式，从都市圈角度分析发展。第三，区域发展规划提出未来珠三角要打造都市圈城镇区概念，从国家、从省层面对深圳作为一个区域中心城市给予这个城市赋予的职能。

内在机制上，深圳城市面积不到2000平方公里，人口增长速度非常快，现已超过2000万。刚性土地资源约束，土地资源非常紧张，开发量已经是超过50%。北京城市开发到现在只占了18%，北京面积16000多平方公里。不管是居住房价、办公生产房价，还是劳动力成本都越来越高，我们必须把眼光放在更大范围考虑发展问题。

二、深圳的核心职能是什么？

深圳从改革开放开始，36年深圳产业结构从三来一补轻加工到深加工，再到90年代提出高新技术产业是未来发展方向，再到十二五末提出战略性新兴产业，2010年以来提出六个方面战略新兴产业成为未来城市发展主要方向。深圳的快速发展，是因为深圳产业不仅在全国，甚至世界各国都具有独特的发展优势。

深圳的研发占比4%，全世界超过4%的国家只有两个，一个是以色列、一个是韩国。以色列2016年是4.2%，韩国是4.09%，深圳2016年研发投入是4.15%，这个研发包括全国平均水平2%，2013年申请专利在全国已经接近50%，2014年已经超过50%。全世界40%手机出自深圳，国家级高新企业2900多家，深圳制造业在全国相当具有竞争力。

上图是六个战略新兴产业，以电子信息为基础发展战略新兴产业目前也在全国占有相当比重。比如智能装备，无人机，全国最大的几家无人机企业就在深圳，还有海洋经济等等。深圳制造业在全国是独树一帜，有些已经开始走出去，周边地方成为我们的制作基地。最具有代表性就是华为终端搬到东莞，这也是城市发展到一定阶段的趋势，在这个过程中，希望深圳能够带领周边城市共同发展、共同致富。

深圳要建设成为国际科技产业创新中心，2000平方公里土地上是不是能够把所有这些职能都装下来。金字塔图中，作为一个全国经济中心城市和科技产业创新中心需要核心职能、一般职能、支撑性职能。

产业价值链，包括城市职能分工，80年代深圳只能承接香港的产业转移——三来一补，主要承担一些装配职能。深圳去年GDP跟香港一样了或者超过香港了，所以制造环节、装备环节要逐渐疏解出去，保留微笑曲线两端高附加值东西，具有国际品质的东西，这是价值取向。

总结，从深圳最初定位经济特区到建设现代化、国际化、创新型城市以及国际科技产业创新中心发展脉络来看，产业更新是深圳立市之本，没有强大的制造业作为基础，深圳服务业将缺少根基，也不可能高端化。引用一个领导的话说深圳的工业还有相当长的路要走。从德国提出的工业4.0，美国再工业化，以及我们中国制造2025战略，都将制造业作为提升国家综合实力的核心战略我们经济特区，更要在科技、创新、智造等方面发挥示范引领作用，成为示范带动火车头。

三、深圳城市更新的得与失

深圳作为一个年轻的城市，城市更新做的如火如荼，不仅把深圳地产界都调动起来了，也吸引了全国各地的地产企业来深圳发展。城市更新对深圳的重要意义已经成为推动城市转型的重要途径。城市转型，经济转型、社会转型，更重要是空间转型。国外一个城市发展到今天走了300、400年，深圳只用了36年，也正因为我们城市化速度太快，积累了很多城市化问题，尤其是城市化历史遗留问题突出。

产业结构升级的动力需求。

更新的动因不仅仅是空间物质性老化，深圳的城市更新更多是由于城市功能优化和产业升级造成的功能衰退和结构不适。因此更新不仅是城市破解空间资源瓶颈的主要手段，更是推进经济结构调整的关键方式。所以深圳城市更新与其他城市不太一样，通过更新解决经济问题、社会问题，更多解决空间上羁留下来的问题。这几年城市更新取得的成就很显著，缓解了新增建设用地压力。

2015年深圳真正进入存量时代。

深圳从2015年开始，合同出让额只有1.41平方公里，城市更新1.86平方公里，还有60%更新项目基本分布在中心区。这些更新项目实施对优化空间结构、优化布局，改善城市功能发挥了重要作用，还促进了产业转型，其中有62项产业升级项目，更新改造提供1000多万平米产业用房，51万创新产业用房，还有落实一些公共配套设施，学校、医院、幼儿园等等。

开发企业每天面临的就是项目，借这个机会把我掌握的一些全视野的东西跟大家交流，换一个角度来看看城市更新该怎么做：

一、城市更新市场意愿和城市更新发展需求存在差异。

从城市发展来说不仅仅是拆除重建，还要综合整治，复合式更新，改造类型需要工改工、城中村综合整治、工改研发、旧居住区改造、工改商住、城中村拆除重建。更新区位：公共设施缺乏区、地铁沿线、中心区、产业园区。更新目标：公共服务完善产业转型升级。整个城市更新是希望各个方面齐头并进。

二、以拆除重建为主的更新方式与营商成本及文脉传承间的不协调。

目前基本上是拆除重建为主。深圳主要是大量民营企业在这里发展，包括华为腾讯也是从很小的民营企业发展起来的。小的民营企业租不起这些空间，久而久之只能离开这个城市或者夭折。因此我们拆除重建之后会推高城市发展成本，而且城市历史记忆基本荡然无存了。

三、城市配套及公共服务容量无法支撑大规模、高强度开发要求

深圳全市平均容积率1.01。这个数字只会越来越高，内地很多城市是0.6、0.7。香港是0.97，深圳是1.01了。将近1/3建设面积已经超过图则所限定容量，对原特区内容量饱和地区而言，教育配套设施瓶颈难以通过更新配套或新增建设用地解决，而对原特区外而言，公共配套设施缺口更大，只能寄希望城市更新。对开发商增加的压力负担越来越大，配套设施距离城市建设标准差距越来越大。

四、规划编制累积谬误及市场发展冲动叠加形成的结构性风险隐患

北上广深，四个一线城市，深圳GDP和广州基本接近，上海和北京略多一点。工业增加值情况，深圳仅次于上海，比广州、北京高。土地利用情况，行政辖区面积北京1.6万多平方公里，上海8000多，广州7400，北京相当于8个深圳，但是城市建设用地北京只开发了2900平方公里，18%。上海开发2800多平方公里，30%多。广州开发量有限，1100多平方公里，深圳是976了，接近50%。北京工业用地是深圳将近四倍，上海是深圳2.5倍，广州跟深圳差不多。北京上海地均产值相当于深圳1/3。土地利用效率情况，深圳土地利用效率结果高，全国排第一，反映出深圳工业结构、工业质量、科技含量相当高，都是附加值比较高的，深圳用地效率仅相当于新加坡1/3，香港1/2。深圳和真正国际化大都市相比是有差距的，差距就是动力，动力就是潜力。

商业用地，空间分布基本上分布在中心区，未来成长的商圈有16个，一半以上商圈体量都超过华强北。未来原特区外体量将非常大。

办公用地，商务办公、写字楼这块的量目前是0.9个亿，接近东京的量，是香港的8倍。

居住，全市建筑量大概接近10个亿，居住面积占全市建筑面积68%多。

四、未来城市更新趋势和建议

一、低端制造业向外转移

市内继续保持科技研发、高端制造发展，随着交通、轨道延伸，居住逐渐向周边地区扩散。更新方向，鼓励工改工，新增工改保，控制工改商。促进新兴产业高效聚集，避免成本快速上涨、稳定工业用地阶段底线。好多开发企业对工业区块控制线意见特别大。调节手段：更新规划、更新政策、其他配套政策。

结合产业布局，合理确定更新计划结构。主战场就是周边地区，这些地方成本比较低且需求越来越旺盛。

二、轨道交通建设、居住逐渐向周边扩散

最后再讲两个案例，第一个是芝加哥，芝加哥20世纪60年代，经济衰退，保护制造业，划定24个工业走廊和13个制造业规划区。区块以外不再新增工业用地。区块比例不得超过40%。具体就是提出规划控制刚性边界，市场引导，弹性布局。我们划这个线的时候多多少少也借鉴了芝加哥案例。第二个是上海，上海2014年划定了工业区块工业控制线，104区块。鼓励企业向区块内集聚，区块内要工改商、工改居慎重。工业区块域外工业用地还有大把，这些根据规划该改可改，不受限制。

深圳市工业区块控制线分为两级线，一级线，现状工业基础好，集成成片、符合城市规划要求。二级线是基本生态控制线以外。区块内要求工业用地比例不低于60%。一级线内规划工业用地予以严格保护，除因公共服务设施、市政和交通基础设施，绿地、广场、人才住房和保障性住房等公共利益需要外，原则上不得作为其他非工业用途。

以上就是我今天的报告，谢谢！