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活动预告|深更协开展湾区互鉴公益行,感受广佛“三旧”改造经典项目

湾区互鉴 · 第一站
时间
2021.10.28-29
地点
广州、佛山
关键字
活动预告

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52位大咖齐聚鹏城,共探“十四五规划与城市更新行动”

走进标杆|同创汇存量资产活化秘笈之“1个中心+3个基本点”

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9月23日下午,深圳市城市更新协会组织走进标杆系列活动之“走进新洲同创汇”,来自天安数码城、中加创新中心、中铁诺德、合富辉煌、中宏锦园、泰富华、和健、佳裕、百晟、信和明、中垣等20余家会员企业代表共同参与,通过实地参观、主题分享及面对面交流,深度探讨湾区资产活化运营之道。
 
 
本次交流团由协会秘书长刘芳,产业专委会主任、中加创新中心联合创始人刘桓铭带队。团队一行先来到新洲同创汇进行现场参观,了解项目风貌。在主题分享环节,同创集团副总经理、同创汇深圳运营公司董事长罗霆对同创管理团队及集团地产开发、资产运营、资产投资等业务板块进行介绍,诠释“合伙奋斗的创业者精神”及“让建筑更新,让城市更好”的使命追求,同时聚焦“老旧物业活化模式”进行重磅分享。
 
 
目前,全国城市更新主要有拆除重建、有机更新、综合整治三大模式,当容积率不断提高、空置率不断提高,城市空间“双高”达到临界点,有机更新成为必然选择。这其中,香港提出的 “保育活化”模式对我们有深刻启示,即对于老旧建筑,不是单纯地保护、保存,还要找到可持续的方式活化更新,让后代均可受惠共享。事实上,建筑生命包含结构生命周期和功能生命周期。住宅的结构生命周期在70年,公建甚至达到100年,但功能生命往往只有二三十年,引起这一落差的原因何在?值得业界反省深思。未来城市更新中,拆旧建新和修旧如新一定会是两个方向,相辅相成,但修旧如新将会成为朝阳行业,赢来更大的发展空间。
 
 
同创最初选择存量资产活化这一赛道概言之是基于“1个中心+3个基本点”的认知,其中,1个中心是指从增量扩能到存量发展成为“新常态”,这是经济发展的必然趋势,也是行业发展的必然趋势。所以,十四五规划期间,中央政策层面在鼓励城市更新行动的同时,也严控大拆大建,鼓励活化利用,追求高质量发展,强调质量而非速度,强调发展而非增长。因为随着中国城市化进程,存量市场规模已超过增量市场规模,地产开发步入下半场,房地产从第三产业回归第二产业,多元细分市场逐步兴起,这也是房地产国际市场发展规律,如在美国,帕尔迪专注住宅开发,铁狮门专注写字楼开发,太古专注商业开发,太阳城专注养老地产。
 
 
3个基本点是指在操盘存量资产活化中,十分考验项目选择、改造、融资三大能力,改变简单粗暴的思维,须耐住寂寞长跑深耕,以时间换空间。其中,在城市进入选择上,要从城市风貌、经济收益、产业升级、产值税收、治安环境多维进行权衡,其间又涉及城市GDP、甲级写字楼租金、新增中小企业注册数、城市高素质人才占比等系列细分指标的考量。在此基础上,对相应城市一定规模的历史建筑、老旧建筑、新错建筑等进行系统性活化升级改造,多元化经营,改善空间属性,匹配企业服务,深度挖掘并提升存量资产价值,同时关注REITs、类REITs等金融机会,进行资产打包退出。从而形成涵盖投资、财务、定位、设计、工程、采购、成本、招商、运营、企服、退出等11个环节,打通投融改管退全流程。
 
 
最后,在互动交流环节,在座同行就运营前中期具体问题向罗总团队取经,同时也分享了各自项目面临的困境,过程中企业所承受的运营压力。更新把脉,药方各异,罗总分享了“啤酒模型”,泡沫与酒水保持完美配比,主营业务一定要赚钱,增值服务锦上添花,坚守算总账的逻辑和投资标准底线,做实事,等风来。罗总长达两小时的真诚分享,引起参会者共鸣,也期待协会组织更多类似鲜明主题的深度分享,真正走进标杆,互通有无,互鉴互惠,共筑行业良性发展生态。
 

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